Neben den präventiven, also vorbeugenden Rechtmäßigkeitsprüfungen obliegt der Bauaufsichtsbehörde ebenfalls die Möglichkeit der repressiven Kontrolle. Dies bedeutet, dass auch nach Beginn des Baus die Behörde aufgrund einer Baurechtswidrigkeit gegen den Bauherrn vorgehen kann.
Die Stilllegungsverfügung stellt ein solches Mittel dar. Hierbei handelt es sich um die Untersagung der Ausführung eines baurechtswidrigen Vorhabens während der Zeit der Bauausführung. Der Bauherr darf nach Erlass einer Stilllegungsverfügung die weitere Ausführung des Baus nicht mehr fortsetzen.
Voraussetzung für eine Stilllegungsverfügung ist die Baurechtswidrigkeit des Vorhabens. Es muss also ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften vorliegen. Dabei wird differenziert zwischen formeller und materieller Illegalität.
Die formelle Illegalität betrifft den Bau eines genehmigungsbedürftigen Vorhabens ohne Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung durch die Behörde. Dabei kann die Genehmigung bereits von Beginn an fehlen, zurückgenommen worden sein oder das Bauvorhaben von der erteilten Genehmigung nicht gedeckt sein.
Eine materielle Illegalität ist gegeben, wenn das Bauvorhaben von den materiell-rechtlichen Vorgaben abweicht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Vorhaben in einem Gebiet gebaut wird, in dem ein solches Vorhaben aufgrund des speziellen Gebietscharakters nicht zulässig ist.
Liegt eine formelle oder materielle Illegalität vor, kann die Bauaufsichtsbehörde eine Stilllegungsverfügung erlassen. Die Entscheidung darüber steht im Ermessen der Behörde. Sie kann also entscheiden, ob und in welcher Form sie gegen den Bauherrn vorgeht. Eine Stilllegungsverfügung aufgrund formeller Illegalität ist für den Bauherrn auch nicht unverhältnismäßig. Sie kann jederzeit wieder aufgehoben werden. Zudem stellt es für den Bauherrn keine allzu große Belastung dar, einen Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung zu stellen, um die formelle Illegalität zu beseitigen. Der Bauherr soll durch die Stilllegungsverfügung also angehalten werden, das ordnungsgemäße Baugenehmigungsverfahren einzuhalten. Ansonsten würde den Bauherren ein Freibrief erteilt, ohne Baugenehmigung mit dem Bau zu beginnen und sich über die gesetzlichen Anforderungen hinwegzusetzen.
Allerdings ist eine Stilllegungsverfügung wegen fehlender Baugenehmigung dann unverhältnismäßig, wenn der Bauherr bereits einen Antrag auf die Erteilung der Baugenehmigung gestellt hat, alle Voraussetzungen dafür gegeben sind und der Erteilung der Baugenehmigung nichts im Wege steht. In einem solchen Fall würde der Erlass einer Stilllegungsverfügung ein widersprüchliches Verhalten der Behörde darstellen. Ferner wäre sie nicht erforderlich, da bereits feststeht, dass der Bauherr eine Baugenehmigung erhalten wird und dadurch die formelle Illegalität beseitigt wird.
Hat der Bauherr Maßnahmen ergriffen, die die Illegalität des Vorhabens entfallen lassen, ist die Stilllegungsverfügung von der Behörde aufzuheben. Der Bauherr kann dann also die Ausführung des Baus fortsetzen. Kommt er diesen Anforderungen nicht nach, wird die Behörde die Stilllegungsverfügung aufrecht erhalten.
Bei der Stilllegungsverfügung handelt es sich um eine sachbezogene Verfügung. Im Gegensatz zu personenbezogenen Verfügungen entfaltet sie auch Wirkungen gegenüber dem Rechtsnachfolger des Bauherrn. Im Falle des Versterbens des Bauherrn wirkt die Stilllegungsverfügung also auch im Verhältnis zu seinen Erben. Diese müssten dann Maßnahmen zur Beseitigung der Illegalität des Bauvorhabens ergreifen.