Im Falle einer Enteignung ist eine Entschädigung zu entrichten. Dies hilft dem Empfänger der Leistung, den Rechtsverlust abzumildern. Dabei gelten bestimmte Regelungen über die Entschädigung. Die Zahlung einer Entschädigung im Falle einer Enteignung ist bereits verfassungsrechtlich zugesichert. Aus diesem Grund müssen bei der Zahlung dieselben Grundsätze in allen Fällen gelten. Eine willkürliche Entschädigungshöhe wird dadurch ausgeschlossen.
Die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich grundsätzlich nach dem objektiven Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgeblich hierbei ist der objektive Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet. Bei dem Verkehrswert des Grundstücks handelt es sich um einen sich aus der Angebots- und Nachfragesituation des betreffenden Grundstücksmarktes ergebenden, normativ bereinigten Marktpreis.
Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben allerdings verschiedene Positionen unberücksichtigt. Dazu gehören zunächst die Wertsteigerungen eines Grundstücks, welche in der Erwartung auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn diese Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist. Dadurch sollen Erwartungen an Änderungen, die nicht unmittelbar bevorstehen, außen vor bleiben. Ansonsten würde die Anzahl der berücksichtigten Wertsteigerungen enorm ansteigen. Ferner wäre es relativ einfach für den ehemaligen Eigentümer des enteigneten Grundstücks sich auf noch recht ungewisse Änderungen zu berufen. Diese stünden dann jedoch nicht mehr in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang zur Enteignung, sodass der Bezug fehlen würde. Diese wären vielmehr spekulativer Art.
Des Weiteren bleiben Wertänderungen unberücksichtigt, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind. Es handelt sich hierbei um die Vorwirkungen der Enteignung. Diese können beispielsweise durch die Festsetzung eines neuen Bebauungsplans eintreten und somit eine Qualitätsänderung darstellen.
Überdies werden Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen hätte annehmen können, nicht berücksichtigt bei der Wertermittlung. Hiervon ist jedoch dann eine Ausnahme zu machen, wenn der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat. Diese Regelung dient dazu zu verhindern, dass der Eigentümer, welcher in Zeiten von schwankenden Preisen sein Grundstück zu Spekulationszwecken zurückhält, bessergestellt wird als derjenige Eigentümer, welcher unverzüglich auf ein angemessenes Angebot eingegangen ist. Auch den Wert steigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne die erforderliche Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind, bleiben bei der Wertermittlung des Grundstücks unberücksichtigt.
Dasselbe gilt für den Wert steigernde Veränderungen, welche nach der Einleitung des Verfahrens der Enteignung ohne die erforderliche behördliche Anordnung oder die Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind. Auch diese müssen bei der Ermittlung des Wertes unberücksichtigt bleiben.
Ferner werden Vereinbarungen, soweit sie von den üblichen Vereinbarungen in einem auffälligen Maß abweichen, nicht in die Wertberechnung eingezogen. Dazu ist überdies Voraussetzung, dass objektive Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die Vereinbarungen lediglich dazu getroffen worden sind, eine höhere Entschädigungsleistung erlangen zu können. Solche Vereinbarungen werden ungewöhnliche Vereinbarungen genannt. Diese Regelung hat den Zweck, den Sinn der Enteignung sicherzustellen und unlauteren Methoden von Anfang an den Kampf anzusagen.
Des Weiteren bleiben Bodenwerte, welche nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in Geld oder durch Übernahme, bei Begründung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten und bei Bindungen für Bepflanzungen oder bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung geltend machen würde, unberücksichtigt bei der Ermittlung des Grundstückswertes. Dadurch werden die verschiedenen Entschädigungsgründe synchronisiert.
Für bauliche Anlagen, deren Rückbau jederzeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften entschädigungslos gefordert werden kann, ist eine Entschädigung lediglich dann zu gewähren, wenn es aus Gründen der Billigkeit geboten ist. Durch diese Regelung bleibt ein Härteausgleich möglich. Die Entschädigung ist lediglich im Regelfall zu versagen. Liegen allerdings besondere Gründe vor, die einen Ausgleich erfordern, so ist dieser möglich. Kann der Rückbau der baulichen Anlage entschädigungslos lediglich nach dem Ablauf einer Frist gefordert werden, so gelten besondere Regeln für die Entschädigung. Diese ist in einem solchen Fall nach dem Verhältnis der restlichen Frist zu der gesamten Frist zu bemessen.
Wenn der Wert des Eigentums an dem enteigneten Grundstück durch Rechte Dritter gemindert wird, welche an diesem Grundstück aufrechterhalten, an einem anderen Grundstück neu begründet oder gesondert entschädigt werden, so müssen diese Besonderheiten bei der Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust berücksichtigt werden. Die Wertminderung muss allerdings nicht identisch sein mit der Höhe der Entschädigung.