Grundsätzlich trifft die Enteignung eines Grundstücks den bisherigen Eigentümer dieses Grundstücks. Allerdings gibt es Konstellationen, in denen weitere Personen ebenfalls betroffen sind. Die Inhaber derjenigen Rechte, die von der gegen den Hauptberechtigten gerichteten Enteignung ebenfalls betroffen sind, werden Nebenberechtigte genannt. Grundsätzlich soll das Grundstück nach der Enteignung lastenfrei erworben werden. Dies bedeutet, dass die Rechte der Nebenberechtigten in der Regel erlöschen müssen. Unter bestimmten Voraussetzungen werden hiervon jedoch Ausnahmen zugelassen.
Die Rechte an einem zu enteignenden Grundstück sowie darüber hinaus persönliche Rechte, welche zum Besitz oder aber zur Nutzung des Grundstücks berechtigen oder den Verpflichteten in der Benutzung des Grundstücks beschränken, können dann aufrechterhalten werden, wenn dies mit dem Enteignungszweck vereinbar ist. Diese Regelung dient den berechtigten Interessen des Nebenberechtigten. Er möchte in der Regel, dass seine Rechte bestehen bleiben und von der Enteignung des Grundstücks nicht berührt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Miete und die Pacht. Allerdings sind nicht alle dinglichen Rechte mit dem Zweck der Enteignung vereinbar. So widerspricht beispielsweise ein dingliches Vorkaufsrecht dem Sinn und Zweck der Enteignung. Aus diesem Grund ist eine Aufrechterhaltung eines dinglichen Vorverkaufsrechts nicht möglich. Steht die Aufrechterhaltung eines Rechts nur zum Teil in Einklang mit dem Zweck der Enteignung, so ist auch eine Teilaufrechterhaltung möglich.
In Fällen, in denen eine Aufrechterhaltung des Rechts nicht möglich ist, muss Ersatz für das Erlöschen des Rechts geleistet werden. Als Ersatz für ein Recht an einem Grundstück, welches nicht aufrechterhalten werden kann, besteht die Möglichkeit, dass mit Zustimmung des Rechtsinhabers das Ersatzland oder ein anderes Grundstück des Enteignungsbegünstigten mit einem gleichen Recht belastet wird. Dadurch soll der Verlust des Rechts abgegolten werden. Als Ersatz für ein persönliches Recht, welches nicht aufrechterhalten werden kann, besteht die Möglichkeit mit Zustimmung des Rechtsinhabers ein Rechtsverhältnis zu begründen, welches ein Recht in der gleichen Art in Bezug auf das Ersatzland oder auf ein anderes Grundstück des Enteignungsbegünstigten gewährt. Als Ersatz für dingliche oder persönliche Rechte eines öffentlichen Verkehrsunternehmens oder eines Trägers der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme oder Wasser, welcher auf diese zur Erfüllung seiner wesensgemäßen Aufgaben zwingend angewiesen ist, müssen auf seinen Antrag hin Rechte in der gleichen Art begründet werden. Sollten dazu Grundstücke des Enteignungsbegünstigten nicht geeignet sein, so können zu diesem Zweck allerdings auch andere Grundstücke in Anspruch genommen werden. Diese Möglichkeit besteht nur auf Antrag. Dieser muss noch vor Beginn der mündlichen Verhandlung schriftlich oder zur Niederschrift der zuständigen Enteignungsbehörde gestellt werden.
Wenn eine Aufrechterhaltung von Rechten oder eine Ersetzung durch neue Rechte nicht möglich ist, muss bei der Enteignung eine gesonderte Entschädigung erfolgen. Diese bezieht sich auf Erbbauberechtigte, Altenteilsberechtigte und Inhaber von Dienstbarkeiten sowie Erwerbsrechten an dem betroffenen Grundstück. Darüber hinaus erhalten auch Inhaber von persönlichen Rechten, welche zum Besitz oder aber zur Nutzung des Grundstücks berechtigen, eine gesonderte Entschädigung, wenn der Berechtigte im Besitz des Grundstücks ist. Auch Inhaber von persönlichen Rechten, welche zum Erwerb des Grundstücks berechtigen oder aber den Verpflichteten in der Nutzung des Grundstücks beschränken sind gesondert zu entschädigen.
Berechtigte, deren Rechte weder aufrechterhalten, noch durch neue Rechte ersetzt werden oder gesondert entschädigt werden können, haben bei der Enteignung eines Grundstücks einen Anspruch auf Ersatz des Werts ihres Rechts aus der Geldentschädigung für das Eigentum an dem Grundstück, wenn sich ihr Recht auf dieses erstreckt. Dadurch werden die Nebenberechtigten dennoch entschädigt und ihr Nachteil ausgeglichen. Ansonsten würden sie unbillig benachteiligt werden.
Bestimmte Regelungen gelten für den Fall, dass es sich bei dem Nebenberechtigten um den Inhaber einer Hypothek handelt. Wird diese aufrechterhalten oder durch ein neues Recht an einem anderen Grundstück ersetzt und haftet der von der Enteignung Betroffene persönlich, so hat der Enteignungsbegünstigte die Schuld in Höhe der Hypothek zu übernehmen. Dasselbe gilt ebenfalls im Falle einer aufrechterhaltenen Grund- oder Rentenschuld sowie deren Ersetzung auf einem neuen Grundstück.