MT Entschädigungsarten im Fall der Enteignung


Wird ein Grundstück enteignet, so muss eine Entschädigung geleistet werden. Dies sieht bereits die deutsche Verfassung so vor. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie diese Entschädigung ausgestaltet sein kann. In Betracht kommt eine Entschädigung in Geld, in Land oder durch andere Rechte.

Bei der Entschädigung in Geld ist die Entschädigung grundsätzlich in einem einmaligen Betrag zu leisten. Dies bedeutet, dass die Entschädigung in der Regel mit einem mal fällig ist und ausgezahlt wird. Auf Antrag des Eigentümers kann die Entschädigung jedoch auch in wiederkehrenden Leistungen festgesetzt werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass dies den übrigen Beteiligten zuzumuten ist. Dies ist der Fall, wenn eine Interessenabwägung aller Beteiligten ergibt, dass es für die übrigen Beteiligten durch die Festsetzung der Entschädigung in wiederkehrenden Leistungen nicht zu einer unbilligen Belastung kommt. Sollte eine Entschädigung in wiederkehrenden Leistungen bestimmt werden und einer der Beteiligten darin eine unbillige Belastung sehen, so kann er dies gerichtlich überprüfen lassen.

Für eine Belastung eines Grundstücks mit einem Erbbaurecht muss die Entschädigung in einem Erbbauzins geleistet werden.

Werden einmalige Entschädigungsbeträge gezahlt, so sind diese mit 2?vom Hundert über dem Basiszinssatz jährlich zu verzinsen. Dies gilt von dem Zeitpunkt an, zu dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet. Bei einer vorzeitigen Besitzeinweisung ist der Zeitpunkt maßgeblich, in dem die vorzeitige Besitzeinweisung wirksam wird.

Darüber hinaus kann die Entschädigung auch in Land erfolgen. Dies ist dann der Fall, wenn der Eigentümer einen solchen Antrag stellt und er zur Sicherung seiner Berufstätigkeit, seiner Erwerbstätigkeit oder zur Erfüllung der ihm wesensgemäß obliegenden Aufgaben auf dieses Ersatzland angewiesen ist.

Darüber hinaus muss der von der Enteignung Begünstigte über als Ersatzland geeignete Grundstücke verfügen. Auf diese darf er allerdings nicht mit seiner Berufstätigkeit, seiner Erwerbstätigkeit oder zur Erfüllung der ihm wesensgemäß obliegenden Aufgaben angewiesen sein. Trifft dies nicht zu, kann eine Entschädigung in Land auch dann erfolgen, wenn der von der Enteignung Begünstigte geeignetes Ersatzland nach pflichtmäßigem Ermessen der Enteignungsbehörde freihändig zu angemessenen Bedingungen beschaffen kann oder aber wenn geeignetes Ersatzland durch eine Enteignung beschafft werden kann. Wenn eine solche Entschädigung in Ersatzland festgesetzt wird, müssen ebenfalls der Verwendungszweck des Ersatzlands sowie die Frist, in der das Grundstück zu dem vorgesehenen Zweck verwendet werden soll, bezeichnet werden.

Unter denselben Voraussetzungen ist die Entschädigung nach einem entsprechenden Antrag des Eigentümers auch dann in geeignetem Ersatzland festzusetzen, wenn ein Grundstück enteignet werden soll, welches mit einem Eigenheim oder einer Kleinsiedlung bebaut ist. Davon ist jedoch eine Ausnahme zu machen, wenn nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften der Rückbau des Gebäudes jederzeit entschädigungslos gefordert werden kann. Ansonsten würden diese Vorschriften umgangen und der von der Enteignung Betroffene dadurch unbillig übervorteilt.

Eine Entschädigung kann nach einem entsprechenden Antrag des Enteigneten oder des von der Enteignung Begünstigten ganz oder auch nur zum Teil in Ersatzland festgesetzt werden, wenn diese Entschädigungsart nach einem pflichtmäßigem Ermessen von der Enteignungsbehörde unter gerechter Abwägung der Allgemeinheitsinteressen sowie der Beteiligten billig ist. Ferner muss der von der Enteignung Begünstigte über als Ersatzland geeignete Grundstücke verfügen, auf welche er nicht mit seiner Berufstätigkeit, seiner Erwerbstätigkeit oder zur Erfüllung der ihm wesensgemäß obliegenden Aufgaben angewiesen ist, oder aber er muss geeignetes Ersatzland nach pflichtmäßigem Ermessen seitens der Enteignungsbehörde freihändig zu angemessenen Bedingungen beschaffen können.

Für die Ermittlung des Wertes ist der objektive Verkehrswert maßgeblich. Dabei besteht die Möglichkeit, eine Werterhöhung zu berücksichtigen, welche das übrige Grundvermögen des von der Enteignung Betroffenen durch den Erwerb des Ersatzlands über dessen Wert hinaus noch erfährt. Sollte das Ersatzland hingegen einen geringeren Wert als das zu enteignende Grundstück haben, so muss eine dem Wertunterschied entsprechende zusätzliche Geldentschädigung festgesetzt werden. Dies folgt aus dem Grundsatz, dass durch die Enteignung weder Vor- noch Nachteile bleiben sollen. Sollte das Ersatzland einen höheren Wert als das zu enteignende Grundstück aufweisen, so muss festgesetzt werden, dass der Entschädigungsberechtigte an denjenigen, der durch die Enteignung begünstigt wurde, eine dem Wertunterschied entsprechende Ausgleichszahlung leisten muss.

Wenn die Entschädigung für die Enteignung in Land festgesetzt wird, sollen dingliche oder persönliche Rechte, wenn diese nicht an dem zu enteignenden Grundstück aufrechterhalten werden können, auf einen entsprechenden Antrag des Inhabers dieser Rechte ganz oder zum Teil ersetzt werden. Dies kann beispielsweise durch solche Rechte an anderen Grundstücken erfolgen. Sollte dies hingegen nicht möglich oder nicht ausreichend sein, so sind die Inhaber dieser Rechte gesondert in Geld zu entschädigen. Eine Ausnahme besteht jedoch für Inhaber von Rechten, welche nicht aufrechterhalten oder durch neue Rechte ersetzt werden können. In solchen Fällen ist eine gesonderte Entschädigung nur dann möglich, wenn die Nachteile nicht bereits durch eine dem Eigentümer zu gewährende zusätzliche Geldentschädigung abgedeckt wurde. Hierbei handelt es sich um eine Ausprägung des Verbots der Doppelentschädigung. Die zu stellenden Anträge sind alle jeweils schriftlich oder zur Niederschrift der Enteignungsbehörde zu stellen.

Sollten Miteigentum, grundstücksgleiche Rechte oder Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz ebenfalls zur Sicherung der Berufs- oder Erwerbstätigkeit des Berechtigten oder zur Erfüllung der ihm wesensgemäß obliegenden Aufgaben geeignet sein, so besteht die Möglichkeit, dass dem Eigentümer diese Rechte statt des Ersatzlands angeboten werden. Lehnt er diese Entschädigung ab, so muss er in Ersatzland entschädigt werden.

Wenn der Eigentümer einen Anspruch auf Ersatzland hat und er sich dieses tatsächlich beschafft, dann hat er gegen den von der Enteignung Begünstigten einen Anspruch auf die Erstattung seiner erforderlichen Aufwendungen. Er kann sich also grundsätzlich an den Begünstigten der Enteignung wenden. Allerdings wird ihm dieser lediglich die erforderlichen Aufwendungen ersetzen. Hierbei handelt es sich um freiwillige Ausgaben, die der Eigentümer zur Beschaffung des Ersatzlandes machen musste. Der Enteignungsbegünstigte ist jedoch lediglich in dem Umfang zur Erstattung der Beträge verpflichtet, wie er selbst Aufwendungen erspart. Das bedeutet, dass die Aufwendungen eigentlich bei ihm anfallen müssten. Ist dies nicht der Fall, so muss er sie nicht erstatten.

Des Weiteren besteht die Möglichkeit der Entschädigung durch die Gewährung anderer Rechte. Der bisherige Eigentümer eines enteigneten Grundstücks kann auf einen entsprechenden Antrag hin verlangen, dass er durch Bestellung oder Übertragung von Miteigentum an einem Grundstück, grundstücksgleichen Rechten, Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, sonstigen dinglichen Rechten an dem zu enteignenden Grundstück oder an einem anderen Grundstück des Enteignungsbegünstigten entschädigt wird. Ferner kann er verlangen, dass die Entschädigung durch die Übertragung von Eigentum an einem bebauten Grundstück des Enteignungsbegünstigten erfolgt. Überdies besteht die Möglichkeit, durch die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück des Enteignungsbegünstigten, welches mit einem Eigenheim oder einer Kleinsiedlung bebaut werden soll, entschädigt zu werden. Voraussetzung dafür ist jeweils, dass diese Entschädigung unter Abwägung aller Belange der Beteiligten billig ist. Dieser Antrag muss durch den Eigentümer bis zum Ende der mündlichen Verhandlung schriftlich oder aber zur Niederschrift der Enteignungsbehörde gestellt werden.

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