Wird ein Grundstück enteignet, so hat der bisherige Eigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf Entschädigung. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass das Grundstück rückenteignet wird. Darunter versteht man die erneute Enteignung des Grundstücks zu Gunsten des bisherigen Eigentümers.
Der enteignete frühere Eigentümer kann die Rückenteignung des Grundstücks verlangen, wenn und soweit derjenige, welcher durch die Enteignung begünstigt wurde oder dessen Rechtsnachfolger das Grundstück nicht binnen der festgesetzten Fristen zu dem festgelegten Enteignungszweck verwendet oder aber dieser den Enteignungszweck vor Ablauf der Frist aufgegeben hat. Dasselbe gilt dann, wenn die Gemeinde ihre Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks, welches sie durch Ausübung eines Vorkaufsrechts erlangt hat oder welches zu ihren Gunsten enteignet wurde, um es für eine bauliche Nutzung vorzubereiten oder der baulichen Nutzung zuzuführen, nicht erfüllt hat.
Es handelt sich hierbei um eine Sanktion für die Verstöße gegen vereinbartes Verhalten. Der Eigentümer hat also dann das Recht, eine Rückenteignung zu verlangen, wenn entweder die Gemeinde ihrer Veräußerungspflicht nicht nachkommt oder der durch die Enteignung Begünstigte sich nicht an die abgesprochenen Festsetzungen hält. Unter diesen Voraussetzungen sind die Erwerber des Grundstücks nicht schutzwürdig, sodass der bisherige Eigentümer wieder in die alte Rechtsposition eintreten kann.
Eine Rückenteignung des Grundstücks kann jedoch dann nicht verlangt werden, wenn
der Enteignete selbst das enteignete Grundstück im Rahmen der Enteignung erworben hatte oder aber bereits ein Verfahren zur Enteignung des Grundstücks zugunsten eines anderen Bauwilligen eingeleitet worden ist und zusätzlich der enteignete bisherige Eigentümer nicht glaubhaft macht, dass er das Grundstück binnen einer angemessenen Frist zu dem vorgesehenen Zweck verwenden wird. Unter diesen Voraussetzungen ist der bisherige Eigentümer nicht schutzwürdiger als die Gemeinde oder der neue Eigentümer des Grundstücks. Aus diesem Grund kommt in einer solchen Konstellation eine Rückenteignung nicht in Betracht.
Der Antrag des bisherigen Eigentümers des Grundstücks auf Rückenteignung muss innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung des Anspruchs bei der zuständigen Enteignungsbehörde gestellt werden. Allerdings entfällt die Zulässigkeit des Antrags, wenn bei Verletzung einer Pflicht der Gemeinde oder des neuen Eigentümers des Grundstücks bereits mit der zweckgerechten Verwendung begonnen wurde oder aber die Veräußerung oder Ausgabe des Grundstücks in Erbbaurecht zu einem Zeitpunkt vor dem Eingang des Antrags bei der Enteignungsbehörde eingeleitet worden ist. Unter diesen Umständen ist der bisherige Grundstückseigentümer nicht schutzwürdiger als die Gemeinde beziehungsweise der neue Eigentümer des Grundstücks.
Die Enteignungsbehörde hat die Möglichkeit, die Rückenteignung abzulehnen, wenn das Grundstück erheblich verändert oder dem bisherigen Eigentümer ganz oder zumindest überwiegend eine Entschädigung in Land gewährt worden ist. Hierbei handelt es sich um eine Ausprägung des Grundsatzes des Verbots der Doppelentschädigung. Wurde bereits eine Entschädigung in Land gewährt, ist der Nachteil ausgeglichen. Der bisherige Eigentümer des Grundstücks soll jedoch weder Nachteile erleiden noch Vorteile ziehen durch die Enteignung. Würde er jedoch neben der Entschädigung in Land ebenfalls sein ehemaliges Grundstück zurück erhalten, würde dies eine unbillige Übervorteilung bedeuten. Aus diesem Grund ist die Rückenteignung in solchen Konstellationen ausgeschlossen.
Der frühere Inhaber eines Rechts, welches durch Enteignung aufgehoben wurde, hat die Möglichkeit zu verlangen, dass ein gleiches Recht an dem früher belasteten Grundstück zu seinen Gunsten durch Enteignung wieder begründet wird. Auf ihn werden die Grundsätze über die Rückenteignung ebenfalls angewendet.
Wenn dem Antrag des bisherigen Grundstückeigentümers auf Rückenteignung stattgegeben wird, hat der Antragsteller dem von der Rückenteignung Betroffenen eine Entschädigung für den Rechtsverlust, den dieser erlitten hat, zu leisten. Sollte dem Antragsteller bei der ersten Enteignung eine Entschädigung für andere Vermögensnachteile gewährt worden sein, so hat er diese Entschädigung in der Weise zurück zu gewähren, als die Nachteile auf Grund der Rückenteignung entfallen sind. Sind ihm also wegen der Rückenteignung bei wertender Betrachtung tatsächlich gar keine Nachteile angefallen, hat er die Entschädigung in dieser Höhe zurückzugeben. Dabei darf die dem Eigentümer zu gewährende Entschädigung den Verkehrswert, der bei der ersten Enteignung für das Grundstück zu Grunde gelegt wurde, nicht übersteigen. Allerdings sind hierbei solche Aufwendungen zu berücksichtigen, die eine Werterhöhung des Grundstücks hervorgerufen haben. Um diesen Betrag darf die Entschädigungssumme den Verkehrswert also übersteigen.