Beauftragt man einen Makler, um sich einen Vertrag vermitteln zu lassen, dann schließt man mit diesem für gewöhnlich einen Maklervertrag ab. Dabei verpflichtet man sich selbst dem Makler den Maklerlohn zu zahlen. Der Makler verpflichtet sich regelmäßig zu nichts. Er kann den Maklerlohn aber nur verlangen, wenn er die Maklerleistung erbracht hat. Die Maklerleistung besteht vor allem darin, dem Auftraggeber neue Möglichkeiten zum Vertragsschluss zu offenbaren. Das kann zum Beispiel in der Besichtigung und Bereitstellung eines Grundstückes liegen.
Voraussetzung für den Maklerlohn ist aber nicht nur die Vermittlung, sondern auch das erfolgreiche Zustandekommen des Vertrages. Dies stellt in der Praxis oft ein großes Vertrauensproblem dar, weil der Makler also nur seinen Maklerlohn bekommt, wenn der Vertrag auch zur Stande kommt. So lässt sich der Makler eventuell dazu hinreißen, Verträge zu vermitteln, die nur dem Anschein nach vom Auftraggeber gewollt sind. Deshalb ist dort immer Vorsicht geboten.
Dabei darf der Vertrag nicht von vorne hinein nichtig sein, er darf also zum Beispiel nicht sittenwidrig oder mit einem Formverstoß geschlossen worden sein. Ist dies der Fall, gilt die Leistung des Maklers als nicht erbracht. Falls der Vertrag allerdings im Nachhinein aufgehoben wird, zum Beispiel durch einen Rücktritt, dann bleibt der Anspruch des Maklers auf die Maklerprovision trotzdem erhalten.
Eine Besonderheit besteht, wenn der Auftraggeber den Vertrag mit dem Dritten anfechten könnte, wenn er sich also bei Vertragsschluss geirrt hat oder getäuscht oder bedroht worden ist. Dann hängt es ganz vom Dritten ab, ob er anficht oder nicht und somit eigentlich auch von diesem, ob der Makler einen Anspruch auf seinen Lohn hat oder nicht. Dies scheint unbillig gegenüber dem Makler. Deshalb hat die Rechtsprechung entschieden, dass der Maklerlohn dann nicht mehr zu zahlen ist, wenn der Dritte ein Wahlrecht zwischen Anfechtung und Rücktritt hat. Das führt dazu, dass der Makler zwar für den Abschluss des wirksamen Vertrages verantwortlich ist, nicht aber dafür, dass er ordnungsgemäß durchgeführt wird.
Wichtig ist weiterhin, dass die Maklerleistung kausal für den Vertragsabschluss war. Das heißt, dass der Vertragsschluss ohne die Maklerleistung nicht zu Stande gekommen wäre. Eine vertragliche Vereinbarung, in der die Vergütung unabhängig von der Maklerleistung vereinbart wird, ist deshalb nicht wirksam. Sie würde auch dem Grundgedanken eines Maklervertrages widersprechen, weil dieser vorschreibt, dass der Maklerlohn nur bei erfolgreicher Vermittlung gezahlt werden muss.
Es handelt sich also um einen einseitigen Vertrag. Deshalb entstehen auch keine Ansprüche des Auftraggebers gegen den Makler, wenn dieser seine Leistung also die Vermittlung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt. Trotzdem können Ansprüche entstehen, wenn der Makler Nebenpflichten verletzt. Das sind die Interessen des Auftraggebers, es können vor allem Aufklärungs- und Beratungspflichten sein. Verletzt der Makler eine dieser Pflichten schuldhaft, dann macht er sich schadensersatzpflichtig.
Geschuldet wird dann der Lohn, der vertraglich zwischen Auftraggeber und Makler vereinbart worden ist. Ist der Lohn vergleichsweise zu hoch vereinbart worden, dann kann der Maklerlohn durch Urteil, wenn der Auftraggeber klagt, auf ein angemessenen Maß zurückgesetzt werden.