Mietet man eine Wohnung, dann kann es vorkommen, dass auf Grund des Verschleißes oder auch wegen unsachgemäßen Gebrauchs der Wohnung etwas kaputt geht. Dann ist die Wohnung nicht mehr in dem Zustand, den der Vermieter dem Mieter schuldet. Der Vermieter hat aber als Hauptflicht aus dem Mietvertrag, dem Mieter die Wohnung so zu überlassen, wie es vertraglich vereinbart wurde. Deshalb muss er etwaige Mängel grundsätzlich beseitigen.
Dem Vermieter muss aber die Gelegenheit gegeben werden, die Mängel zu beseitigen. Nur wenn der Vermieter dem nicht nachkommt, obwohl der Mieter ihn aufgefordert hat, kann der Mieter den Mangel beseitigen und den Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen von dem Vermieter verlangen.
Beispiel: B mietet eine Wohnung. Nach Vertragsschluss stellt sich heraus, dass die Fenster der Wohnung undicht sind, was B vorher nicht wusste. Er möchte nur wissen, ob der die Fenster auf eigene Faust reparieren und die Kosten dafür von seinem Vermieter verlangen kann oder ob der Vermieter die Reparatur vornehmen muss.
Liegt ein Mangel an der Mietwohnung vor, dann kann der Mieter immer dann Aufwendungsersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die Beseitigung des Mangels zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist.
Vermieter in Verzug
Im obigen Beispiel müsste der B den Vermieter erst in Verzug setzen. Das bedeutet, er müsste den Vermieter darauf hinweisen, dass ein Mangel an der Mietwohnung besteht und ihm Gelegenheit geben den Mangel zu beseitigen. Reagiert A in angemessener Zeit nicht und behebt den Mangel nicht, dann kann B selbst den Mangel beseitigen und von A die Aufwendungen dafür ersetzt bekommen. Die richtige Vorgehensweise im obigen Beispiel wäre also den Vermieter über den Mangel zu informieren und ihm eine angemessen Frist, vielleicht zwei Wochen, zur Mängelbeseitigung zu geben. Wird der Mangel in einer Woche nicht von dem Vermieter behoben, dann kann B selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen.
Sofortige Reparatur notwendig
Der Mieter muss den Vermieter nicht in Verzug setzen, wenn eine sofortige Behebung des Mangels notwendig ist, um die Mietsache zu erhalten. Dann nämlich wird es auch im Interesse des Vermieters sein, dass der Mangel so schnell wie möglich behoben wird, denn schließlich ist er der Eigentümer der Mietsache.
Beispiel: B mietet vom Vermieter V eine Wohnung. Auf Grund eines Sturms wird das Dach der Wohnung abgedeckt. Da ein starker Regen droht und B den V nicht erreichen kann, bestellt er selbst einen Handwerker, der schnellstmöglich das Dach repariert.
Hier hat B jetzt trotz mangelnder Kenntnis des V einen Anspruch auf Aufwendungsersatz, denn eine sofortige Reparatur war notwendig, um die Mietwohnung zu erhalten. Hätte er gewartet, dann wäre die Wohnung an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit stark beschädigt worden.
Ausschluss
Ein Ausschluss von Aufwendungsersatz kommt in Betracht, wenn der Mieter bei Vertragsschluss vom Mangel wusste oder er ihm auf Grund von grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Allerdings kann sich der Mieter auch trotz Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss Gewährleistungsrechte gegenüber dem Vermieter sichern, indem er sich sein Recht auf Aufwendungsersatz vertraglich vorbehält. Dies muss aber von beiden Parteien so vereinbart werden.