Wie erwirbt man eigentlich Eigentum an einem Grundstück? Im Gegensatz zu beweglichen Sachen gibt es hierbei viele Besonderheiten zu beachten. Erforderlich für den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück ist zunächst die Einigung zwischen dem bisherigen Eigentümer und dem künftigen Eigentümer. Beide müssen sich darüber einig sein, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen soll. Diese spezielle Einigung wird Auflassung genannt. Sie muss grundsätzlich vor einer zuständigen Stelle abgegeben werden, wobei beide Parteien also sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber anwesend sein müssen. Das bedeutet allerdings nicht, dass beide Parteien persönlich dort erscheinen müssen. Eine persönliche Anwesenheit der Teile sieht das Gesetz nämlich gerade nicht vor. Aus diesem Grund ist es den Parteien überlassen, Stellvertreter zu bestimmen, die die Auflassung für sie erklären. Damit die Stellvertretung wirksam ist, müssen alle Voraussetzungen dafür eingehalten werden. Der Stellvertreter muss demnach eine eigene Willenserklärung abgeben, die allerdings im fremden Namen, also für jemand anderen, abgegeben wird. Damit der Wirksamkeit der Stellvertretung nichts im Wege steht, muss eine Vertretungsmacht vorliegen. Dadurch wird ausgeschlossen, dass jemand ohne seinen Willen bei der Abgabe einer Willenserklärung vertreten wird.
Zu den zuständigen Stellen, vor denen die Auflassung erklärt werden kann, gehören insbesondere die Notare. In der Praxis wird die Auflassung in der Regel vor einem Notar erklärt. Eine Stellvertretung ist hier bei privaten Akteuren relativ selten. Lediglich im geschäftlichen Bereich werden häufig Stellvertreter für die Auflassung eingesetzt. Der Erklärung einer Auflassung steht es nicht entgegen, wenn diese in einem gerichtlichen Vergleich oder auch in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt wird.
Zusätzlich zu der Einigung der Parteien in Form der Auflassung ist die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Im Grundbuch muss also eingetragen werden, dass das Eigentum an dem betreffenden Grundstück von dem Veräußerer auf den Erwerber übertragen wird. Dadurch wird die Transparenz hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse gewahrt. Wer ein berechtigtes Interesse an der Kenntnis der Eigentumsverhältnisse hat, kann also das Grundbuch einsehen und sich die Informationen anschauen. Von einer Eintragung in das Grundbuch kann lediglich dann abgesehen werden, wenn das Gesetz dies ausdrücklich vorschreibt.
Grundsätzlich tritt die Bindungswirkung der Willenserklärungen erst dann ein, wenn der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist. Vorher sind die Parteien an die abgegeben Willenserklärungen über den Eigentumsübergang nicht gebunden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Willenserklärungen der Parteien über den Eigentumsübergang durch einen Notar beurkundet worden sind oder die Abgabe der Willenserklärungen vor dem Grundbuchamt stattgefunden hat. Selbiges gilt ebenfalls, wenn die Erklärungen beim Grundbuchamt eingereicht worden sind. Auch dann besteht ab diesem Zeitpunkt bereits eine Bindungswirkung. Das gleiche gilt für den Fall, dass der Veräußerer dem Erwerber des Grundstücks eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
Bedingungen oder Zeitbestimmungen für die Auflassung sind unzulässig. Im Falle der Vereinbarung einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung ist die Auflassung unwirksam. Über die dargelegten Voraussetzungen hinaus muss der Veräußerer zur Veräußerung des Grundstücks berechtigt sein. Das bedeutet, dass er der Eigentümer des Grundstücks sein muss. Ansonsten ist nur ein gutgläubiger Erwerb möglich. Die gleichen Voraussetzungen wie für den Erwerb eines Grundstücks gelten ebenfalls für die Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie für die Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts.