Wenn es um die Absicherung von Krediten geht oder den Kauf von Häusern, dann fällt häufig das Wort Hypothek. Doch was genau eine Hypothek ist bleibt häufig unklar. Wozu eine Hypothek dient und was man mit einer Hypothek erreichen kann, wird im Folgenden erläutert:
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist ein sogenanntes akzessorisches Sicherungsrecht. Wenn man einen Kredit vergibt und sich absichern möchte für den Fall, dass der Kreditnehmer den Kredit nicht mehr abbezahlt, dann kann man sich, falls der Kreditnehmer ein Grundstück besitzt, eine Hypothek für das Grundstück eintragen lassen. Diese Hypothek wird, wenn alle Voraussetzungen dafür vorliegen, im Grundbuch eingetragen, so dass sie jeder sehen kann, der ein berechtigtes Interesse daran hat. Die Hypothek ist akzessorisch, das heißt, sie besteht nur solange, wie auch die zu sichernde Forderung besteht. Ist also der Kredit, für den die Hypothek die Sicherung bildet, vollständig abbezahlt, dann besteht auch die Hypothek nicht mehr.
Häufig geben Banken größere Kredite nur mit solch einer Sicherheit heraus. Zu unterscheiden ist die Hypothek von der Grundschuld. Die Grundschuld ist ein ähnliches Sicherungsrecht wie die Hypothek. Der wesentliche Unterschied ist nur, dass die Grundschuld nicht erlischt, wenn die Forderung nicht mehr besteht. Das heißt, sie ist unabhängig von der Forderung, also nicht akzessorisch.
Eintragung einer Hypothek
Die Hypothek muss, um wirksam zu werden, im Grundbuch eingetragen werden. Vorher ist eine Einigung über die Hypothek von Hypothekengläubiger und Hypothekenschuldner notwendig. Liegt diese vor, dann kann der Antrag beim Grundbuchamt gestellt werden und die Hypothek eingetragen werden. Je nachdem, wie viele Rechte an dem Grundstück schon bestehen, wird die Hypothek auf eine bestimmte Rangstelle in das Grundbuch eingetragen.
Bestehen zum Beispiel schon zwei Hypotheken an einem Grundstück, etwa für andere Kredite, dann kann die neue Hypothek nur auf den dritten Rang des Grundbuchs eingetragen werden. Dies ist in der Regel nicht vorteilhaft für den Hypothekengläubiger, denn kommt es zu einer Zwangsverwertung des Grundstücks, werden erst die anderen beiden Gläubiger an erster und zweiter Stelle im Grundbuch befriedigt. Für den dritten Gläubiger bleibt deshalb eventuell gar nichts mehr übrig.
Verwertung der Hypothek
Kommt es zu dem unglücklichen Fall, dass der Kreditnehmer den Kredit nicht mehr zurückzahlt, dann kann der Hypothekengläubiger in der Regel in das Grundstück, das mit der Hypothek belastet ist, vollstrecken. Das heißt, dass er die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben kann. Diese findet dann in der Regel beim zuständigen Amtsgericht statt und birgt die Gefahr, dass der Erlös, der für das Grundstück zu erzielen ist, wesentlich geringer ist als der eigentliche Wert. Der Erlös der Versteigerung geht dann an den Hypothekengläubiger, der die Forderung, die er gegen den Schuldner hat, dann damit begleicht.