Vermietet man eine Wohnung, dann überlässt man einer anderen Person die Wohnung und erhält dafür die Miete. Dies kann unter Umständen zu Problemen führen, wenn der Mieter nicht ordnungsgemäß mit der Wohnung umgeht. Ebenso kann der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wenn der Mieter die Miete oder die Nebenkosten nicht zahlt. Deshalb ist es gerade bei Wohnraummiete üblich, dass der Vermieter Mietsicherheiten verlangt. Mietsicherheiten meint vor allem eine Kaution, die der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses zahlen muss.
Mietsicherheiten sind grundsätzlich im Wege der Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter verhandelbar. Allerdings gibt es bestimmte Rahmenvoraussetzungen, die der Vermieter zum Schutz des Mieters einhalten muss, die die Vertragsfreiheit einschränken. Dabei handelt es sich bei einer Mietsicherheit üblicherweise um eine Geldsumme, nur selten werden bei Wohnraummietverhältnissen andere Mietsicherheiten vereinbart, wie zum Beispiel eine Sicherungsabtretung. Deshalb gelten die unten stehenden Grundsätze vorwiegend für Mietsicherheiten im Sinne einer Geldsumme.
Höhe der Mietsicherheit
Eine Kaution darf eine bestimmte Höhe nicht überschreiten. Der Vermieter darf keinen höheren Betrag als das Dreifache der Monatsmiete verlangen. Dabei dürfen die Betriebskosten, die entweder anteilig oder als Pauschale gezahlt werden müssen, nicht einberechnet werden.
Beispiel: Vermieter V vermietet Mieter M eine Wohnung zum Mietpreis von 400 Euro zuzüglich 200 Euro Nebenkosten. Als Kaution kann V von M höchstens das Dreifache der Monatsmiete verlangen, also höchstens 1200 Euro.
Fälligkeit
In der Praxis findet sich häufig der Fall, dass der Mieter die Kaution nicht auf einmal zahlen kann, weil diese seine finanziellen Möglichkeiten überschreitet. Deshalb ist es bei Geldsummen als Mietsicherheit möglich, den Geldbetrag auf drei Monate aufzuteilen. Dabei müssen alle Mietsicherheitszahlungen gleich groß sein. Im obigen Beispiel könnte M also die Mietsicherheit zahlen, indem er die ersten drei Monate des Mietverhältnisses die doppelte Kaltmiete, also jeweils 800 Euro zahlt.
Die Rückzahlung von der Mietkaution vom Vermieter an den Mieter ist nach sechs Monaten nach Ende des Mietvertrages fällig. Das heißt, dass der Vermieter die Mietkaution noch bis zu sechs Monaten nach Ende des Mietvertrages behalten darf. Das ermöglicht dem Vermieter, etwaige später auftretende Mängel an der Wohnung noch im Wege des Schadensersatzes zu beheben oder eventuelle Nebenkostenabrechnungen noch auszugleichen.
Behandlung durch den Vermieter
Eine Kaution ist dafür da, eventuelle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter zu befriedigen. Hat der Vermieter aber keine weiteren Ansprüche gegen den Mieter, weil dieser die Miete und Nebenkosten rechtzeitig zahlt und auch sonst keine Vertragsverletzung gegenüber dem Vermieter begeht, muss der Vermieter die Mietsicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzahlen. Deshalb ist es notwendig, dass der Vermieter die Mietsicherheit getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegt. Somit wird gewährleistet, dass kein Verschwimmen zwischen dem Vermögen des Vermieters und der Mietsicherheit stattfindet.
Letztendlich darf der Mieter durch das Zahlen der Mietsicherheit keine Nachteile erlangen. Das heißt, dass der Vermieter auch verpflichtet ist, die Geldsumme zum üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dann nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter zu. Im Wege der Vertragsfreiheit können Vermieter und Mieter auch vereinbaren, dass der Vermieter eine andere Anlageform wählt als die übliche, so zum Beispiel ein einfaches Sparbuch.
Von diesem Grundsatz gilt die Ausnahme, dass ein Verzinsen in üblicher Weise nicht notwendig ist, wenn es sich bei der Wohnung um ein Studenten- oder Jugendwohnheim handelt. Dann kann man davon ausgehen, dass der Student oder Jugendliche nur für eine kurze Zeit in der Wohnung wohnt. Deshalb entfällt hier die Pflicht des Vermieters, die Mietsicherheiten angemessen zu verzinsen.