Ein Bauvorbescheid wird dann erlassen, wenn ein Bauherr konkrete Vorfragen zu seinem Bauvorhaben geklärt haben möchte. Jedoch ist die Regelungswirkung bei einem Bauvorbescheid umstritten. Nur durch den Bauvorbescheid allein erwachsen den Antragsstellern keine ableitbaren Rechte, die es ihnen gestatten mit den Arbeiten am Projekt anzufangen. Es ist eben keine Baugenehmigung.
Dies ist ein Unterschied zur Teilbaugenehmigung, denn bei dieser kann man schon mal die Baugrube ausheben oder mit Rodungsarbeiten beginnen. Ebenso sind Bauarbeiten am Fundament möglich. Nach dem Willen des Gesetzgebers jedoch ist der Bauvorbescheid ein selbständiger Vorgang im Baugenehmigungsverfahren im Rahmen der Bauaufsicht. Mit dem genehmigten Bauvorbescheid erhält der Bauherr ein verbindliches Rechtsinstitut zur Hand, welches ihm für drei Jahre, selbst gegen Änderungen des Rechts, zusichert, dass seine Baugenehmigung nicht erteilt werden kann, die bereits von den zuständigen Behörden überprüft wurden. Der Bauvorbescheid und damit auch die Bebauungsgenehmigung gelten auch aus Sicht der Rechtsprechung als vorgezogenes Verfahren aus dem feststellenden Abschnitt der Baugenehmigung. Das bedeutet, dass das, was der Vorbescheid feststellt, schon so sicher ist, als würde es bereits bei der Baugenehmigung erlaubt sein. Der Vorbescheid hat damit den Charakter eines feststellenden Verwaltungsaktes und beinhaltet damit auch die Wirkung einer Regelung.
Da die übrigen Tatbestandsmerkmale eines Verwaltungsaktes vorliegen ist der ablehnende Bauvorbescheid einer Stadt oder einer Gemeinde ein Verwaltungsakt. Damit kann mit einer Verpflichtungsklage in Form der Versagensgegenklage als statthafte Klageart gegen Ablehnungen vorgegangen werden.
Möchte man als Bauherr einen solchen Bauvorbescheid haben, so muss man sich an seine zuständige Gemeinde-, Stadt- oder Landkreisverwaltung wenden. Gefordert ist dann ein entsprechender Antrag des Bauherrn an die Bauaufsichtsbehörde, in welchem die zu beantwortenden Fragen genau bezeichnet sind. So können beispielsweise Fragen der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines geplanten Geschäfts in einem allgemeinen Wohngebiet gestellt werden. Begehrt man in einem solchen Vorbescheid die Klärung seiner Frage nach der Vereinbarkeit mit dem Bauplanungsrecht, so wird dieser, wenn vorrangig bauplanungsrechtliche Punkte geprüft werden, auch Bebauungsgenehmigung genannt.
Jedoch ist der Prüfungsmaßstab im Bereich des Bauvorbescheidverfahrens deutlich enger als bei der Baugenehmigung. Schließlich beschränkt sich die Prüfung der Behörde nur auf die vom Bauherrn vorgelegten Fragen, welche später im Genehmigungsverfahren ebenso eine Rolle spielen müssen. Spielen diese keine Rolle, so werden diese auch nicht von der Behörde bearbeitet und beantwortet. Genauso gibt die Gemeinde oder das Landratsamt nicht von sich aus Hinweise zu Themen und zu Sachverhalten, die nicht von den Fragen umfasst sind. Man muss sich also ganz genau überlegen, was man fragen und wissen möchte. Fragen treten oft in Bezug auf Sonderbauten auf. Diese sind beispielsweise Einkaufscenter, Gefängnisse oder Altenheime.
Hat man also konkrete Fragen, kann man sich mit diesem Verfahren großen Ärger ersparen und seine eigentlichen Baupläne für den späteren Bauantrag entsprechend anpassen. Möchte man beispielsweise Solaranlagen auf dem Dach oder möchte man ein Reetdachhaus im Voralpenland, so kann man so klären, ob dies von den örtlichen Baubehörden genehmigt werden wird. Gerade die neuen Formen der alternativen Energien sind immer wieder Streitpunkt bei solchen Anträgen. Wird dieser Antrag abgelehnt steht der schon beschriebene Rechtsweg vor den Verwaltungsgerichten offen.