Vor Baubeginn ist bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben die Erteilung einer Baugenehmigung erforderlich. Hierbei handelt es sich um das zentrale Instrument des Baurechts zur frühzeitigen Rechtmäßigkeitskontrolle von Bauvorhaben. Diese Kontrolle ist präventiver Natur, sie erfolgt also bereits vor dem ersten Spatenstich. Die Baugenehmigung stellt die Erklärung der Bauaufsichtsbehörde dar, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften dem Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Erteilung nicht entgegenstehen.
Erforderlich ist eine Baugenehmigung allerdings nur bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben. Ob ein Bauvorhaben der Genehmigungspflicht unterfällt, ergibt sich aus der jeweiligen Bauordnung des Bundeslandes. Grundsätzlich sind Vorhaben genehmigungspflichtig, wenn sie geeignet sind, bodenrechtliche Spannungen auszulösen. Darunter fallen insbesondere die Errichtung, Änderung sowie die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage. Der Gegenstand der Baugenehmigung erschöpft ich also nicht nur in der Zusammensetzung des Gebäudes, sondern bezieht sich ebenfalls auf die konkrete Nutzung. Dies dient insbesondere den Interessen der Nachbarschaft.
Die Baugenehmigung wird erteilt, wenn ein Anspruch auf deren Erteilung besteht. Ein solcher ist grundsätzlich gegeben, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Dies bedeutet, dass das geplante Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Normen in Einklang stehen muss. Ob dies der Fall ist, wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geprüft.
Dafür ist in formeller Hinsicht die Stellung eines Antrags auf Erteilung der Baugenehmigung durch den Bauherrn erforderlich. Dieser ist schriftlich und vom Bauherrn eigenhändig unterschrieben bei der Bauaufsichtsbehörde zu stellen. Fehlen Unterlagen, wird der Bauantrag ohne Entscheidung in der Sache zurückgewiesen. Ansonsten wird das Baugenehmigungsverfahren eingeleitet. Der konkrete Prüfungsumfang richtet sich nach dem jeweiligen Vorhaben. Sind alle Voraussetzungen gegeben, ist die Baugenehmigung zu erteilen. Sie darf seitens der Behörde nicht verweigert werden. Der Bauherr hat bei Vorliegen aller Voraussetzungen also einen Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung.
Nach positiver Prüfung der Unterlagen wird die Baugenehmigung schriftlich erteilt. Eine Begründung muss sie hingegen nicht umfassen. Lehnt die Bauaufsichtsbehörde die Erteilung der Baugenehmigung trotz Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften ab, kann der Bauherr eine Verpflichtungsklage vor dem Verwaltungsgericht auf die Erteilung der Baugenehmigung erheben.
Die Erteilung der Baugenehmigung kann seitens der Behörde von Bedingungen und Auflagen abhängig gemacht werden. So kann beispielsweise der Bau eines Restaurants genehmigt werden, wenn der Bauherr eine bestimmte Anzahl von Parkplätzen für die Gäste zur Verfügung stellt oder die Erteilung der Baugenehmigung eines Transportbetonwerks unter der Bedingung stehen, einen vorgegebenen Lärmpegel einzuhalten.
Bei der Baugenehmigung handelt es sich um eine verbindliche Feststellung der Rechtmäßigkeit des Vorhabens, die die geplante Bebauung gestattet. Sie ist nicht personen-, sondern grundstücksbezogen. Dies bedeutet, dass sie im Falle des Versterbens des Bauherrn auch gegenüber dem Rechtsnahfolger Wirkung entfaltet. Auch rechtswidrige Baugenehmigungen gestatten den Bau unabhängig von ihrer Rechtswidrigkeit. Die Behörde hat lediglich die Möglichkeit, eine rechtswidrige Baugenehmigung zurückzunehmen. Solange sie dies nicht tut, kann der Bauherr sich auf die Baugenehmigung berufen.
Allerdings hat die Baugenehmigung keine unbeschränkte Geltungsdauer. Wird nicht binnen drei Jahren nach der Erteilung mit dem Bau begonnen, erlischt die Baugenehmigung. Dies erfolgt vor dem Hintergrund der sich wandelnden Verhältnisse. Die Feststellung der Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens bezieht sich auf den Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung. Aus diesem Grund soll der Bauherr nicht beliebig lange mit der Ausführung des Baus zuwarten können.