Wenn ein bewohntes Grundstück an eine minderjährige Person verkauft werden soll, dann gibt es das Problem, dass Minderjährige höchstens beschränkt geschäftsfähig sind und Geschäfte mit solch einer Bedeutung in der Regel nicht vornehmen dürfen. Besonderheiten ergeben sich deshalb beim Immobilienkauf von Minderjährigen.
Minderjährige ab sieben Jahren bis zum achtzehnten Lebensjahr dürfen nur Rechtsgeschäfte vornehmen, die sie entweder mit ihrem Taschengeld bezahlen können, die die Eltern nachträglich genehmigen, bei denen sie vorher zustimmen oder die für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft sind.
Genehmigung oder Zustimmung der Eltern
Bei Rechtsgeschäften über Grundstücke hat der Gesetzgeber geregelt, dass die bloße Genehmigung oder Zustimmung der Eltern nicht für den Rechtserwerb ausreicht. Notwendig ist die Genehmigung des Familiengerichts. Das liegt daran, dass die gesetzlichen Vertreter von Minderjährigen, regelmäßig die Eltern, solch schwere Entscheidungen für ein Kind nicht treffen sollen, denn die Übertragung von Grundstücken bringt neben dem Vorteil, Vermögen zu erwerben, auch Nachteile und Verpflichtungen.
Lediglich rechtliche Vorteilhaft
Keine Genehmigung, weder von den gesetzlichen Vertretern noch vom Familiengericht, muss der Minderjährige haben, wenn er ein Geschäft abschließt, dass lediglich rechtlich vorteilhaft ist. Lediglich rechtlich vorteilhaft bedeutet vereinfacht gesagt, dass dem Minderjährigen durch das Rechtsgeschäft keine Nachteile entstehen würden.
Bei einem Kauf eines Grundstücks durch einen Minderjährigen ist dies immer der Fall, denn er verpflichtet sich zu der Übereignung von Geld und erhält deshalb einen rechtlichen Nachteil. Bei einem Verkauf eines Grundstücks durch den Minderjährigen ist das ebenso der Fall, denn der Minderjährige verpflichtet sich zu der Übertragung des Grundstücks und gibt seine Rechtsposition daran auf.
Bei einer Schenkung hingegen, also wenn ein Grundstück an einen Minderjährigen geschenkt werden soll, dann könnte man hier die Frage stellen, ob dazu eine Genehmigung erforderlich ist oder nicht, weil auf den ersten Blick keine rechtlichen Nachteile für den Minderjährigen entstehen.
Dies wird schon lange in der deutschen Rechtsprechung diskutiert und wirft immer wieder Fragen auf. Denn mit dem Erwerb eines Grundstücks, sei es auch unentgeltlich, entstehen immer Pflichten. Im Moment ist die rechtliche Lage so, dass es grundsätzlich als lediglich rechtlich vorteilhaft gilt, wenn der Minderjährige mit dem Erwerb des Grundstücks in einer Gesamtschau keine rechtlichen Nachteile erwirbt. Zahlt er also Grundsteuern oder andere öffentlichen Lasten ist dies in einer Gesamtbetrachtung nicht rechtlich nachteilig, denn er erwirbt immerhin das Vermögen am Grundstück.
Gehen mit dem Erwerb allerdings andere Pflichten einher, wie zum Beispiel Pflichten gegenüber Mietern, weil das Haus, dass auf dem Grundstück steht vermietet ist und sich deshalb zum Beispiel Hausverwaltungsaufgaben- und Fragen ergeben, dann ist das Geschäft für den Minderjährigen nicht mehr lediglich rechtlich vorteilhaft. Dann kann der Minderjährige die Schenkung nicht durchführen und es bedarf der Genehmigung durch das Familiengericht, um die Schenkung wirksam durchzuführen. Deshalb ist eine Schenkung von einer Wohnimmobilie an einen Minderjährigen ohne die Genehmigung des Familiengerichts in der Regel nicht rechtlich vorteilhaft und deshalb auch unwirksam, wenn diese so vorgenommen wird.