Bei einem Kauf einer Wohnimmobilie ist es erforderlich, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Nur wenn solch eine Beurkundung vorliegt, ist der Vertrag auch wirksam. Doch auch bei einem Kaufvertrag über solch ein Grundstück kann es, wie bei jedem anderen Kaufvertrag, zu gewollten oder ungewollten Irrtümern der Kaufvertragsparteien kommen. Es stellt sich die Frage, was mit dem Kaufvertrag passiert, wenn die Parteien gewollt oder ungewollt etwas Falsches beurkunden lassen.
Gewollte Falschbeurkundung
Der Wert des Grundstücks ist ausschlaggebend für die Kosten, die mit einem Grundstückskauf verbunden sind. Deshalb kann man auf die Idee kommen, von dem Notar einen niedrigen Kaufpreis beurkunden zu lassen, obwohl man sich insgeheim auf einen höheren Kaufpreis geeinigt hat. Solch ein Geschäft ist grundsätzlich unwirksam, denn es stellt ein Scheingeschäft dar. Der wirklich gewollte Vertrag ist ebenfalls nicht wirksam, weil dieser ja nicht beurkundet worden ist und deshalb einem Formmangel unterliegt. Der wirklich gewollte Vertrag kann aber wirksam werden, wenn über das wirklich Gewollte die Auflassung durchgeführt wird und eine wirksame Eintragung in das Grundbuch darüber erfolgt. Dann wird der Formmangel geheilt und der Kaufvertrag wird dennoch wirksam. Eine Auflassung ist die Einigung beider Parteien über den Eigentumsübergang.
Unbewusste Falschbeurkundung
Wenn unbewusst etwas beurkundet wurde, was die Parteien so nicht wollten und sie aber eigentlich übereinstimmend das Gleiche gemeint haben, dann ist der Vertrag trotzdem gültig. Es gilt der Grundsatz, dass die bloße Falschbezeichnung nicht schadet. Einigen sich die Parteien zum Beispiel über einen Kauf eines Grundstücks mit der Parzellennummer 241 und beurkunden sie aber den Kauf des Grundstücks mit der Parzellennummer 214, weil sie ausversehen einen Zahlendreher im Vertrag haben, dann ist der Kaufvertrag über das Grundstück der Parzellennummer 241 trotzdem wirksam, denn beide Parteien wollen den Kauf dieses Grundstückes.
Das gilt für fast alle Falschbezeichnungen, wie zum Beispiel auch die falsche Katasternummer, die falsche Bezeichnung der Grenzlinie, die falsche Anzahl der Zimmer der Immobilie, die falsche Quadratmeterzahl des Grundstücks oder die falsche Bezeichnung des Käufers. Wichtig ist hier nur, dass beide Parteien tatsächlich das gleiche gewollt haben!
Unvollständige Beurkundung
Wird im Vertrag nur unvollständig geregelt, was eigentlich für den Kauf wesentlich ist und im Kaufvertrag notwendigerweise genannt werden muss, dann sind die Abreden, die zwar beurkundet werden mussten, aber ausgelassen worden sind, nichtig. Sie gelten dann nicht. Ob der Rest des Kaufvertrages dann noch wirksam ist, hängt davon ab, ob die Parteien den Kauf auch ohne die nichtigen Abreden vorgenommen hätten. Ist anzunehmen, dass die nicht beurkundeten Abreden für die Parteien so wichtig waren, dass sie den Kaufvertrag ohne diese nicht geschlossen hätten, ist der Vertrag im Ganzen nichtig. Wenn die Parteien aber von vornherein wussten, dass die Abreden, die sie nicht beurkunden lassen, nichtig sind, weil sie einem Formfehler unterliegen, ist der Rest des Vertrages ohne die nicht beurkundeten Abreden wirksam.