Wenn man eine Wohnung mieten möchte, dann vereinbart man in der Regel mit dem Vermieter einen Mietpreis. Diese Miete kann sich nach dem sogenannten Mietspiegel oder einer Mietdatenbank richten. Diese sind sowohl für die Höhe der Miete maßgebend als auch für eine etwaige Mieterhöhung während eines laufenden Mietvertrages. Im Folgenden wird kurz erläutert, was man unter dem Mietspiegel und der Mietdatenbank zu verstehen hat.
Einfacher Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist eine öffentlich einsichtige Qualifizierung der Miete innerhalb von einer Gemeinde. Es wird eine Liste mit Vergleichsmieten aufgestellt, nach denen sich vor allem Mieterhöhungen richten können. Der Mietspiegel wird in der Regel von der Gemeinde aufgestellt. Zusätzlich können auch Interessenvertreter der Vermieter und Mieter mitwirken. Zur Aufstellung des Mietspiegels werden die wesentlichen Kriterien einer Wohnung berücksichtig, so zum Beispiel Lage, Größe, Baujahr des Wohnhauses und Zustand der Wohnung. Um die Differenz der verschiedenen Wohnungen zu beachten, ist nicht ein genauer Preis der Wohnungen im Mietspiegel festgelegt, sondern nur eine Preisspanne. Die kann der Vermieter dann je nach Mietobjekt ausschöpfen.
Ein Mietspiegel muss mit der Zeit gehen, das heißt er muss regelmäßig aktualisiert werden. So sollen Mietspiegel laut Gesetz wenn möglich alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst und aktualisiert werden. So wird gewährleistet, dass der Mietspiegel auf dem neusten Stand ist.
Qualifizierter Mietspiegel
Ein qualifizierter Mietspiegel wird auch von der Gemeinde und Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt. Er wird durch Sachverständige wissenschaftlich erstellt und muss alle zwei Jahre bearbeitet werden, um die Aktualität zu gewährleisten. Ein qualifizierter Mietspiegel muss außerdem jede vier Jahre erneuert werden, sodass alle vier Jahre eine vollkommen neue Untersuchung durch Sachverständige notwendig ist.
Ein qualifizierter Mietspiegel hat eine größere Rechtswirkung als ein einfacher Mietspiegel. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, dann wird die Richtigkeit von diesem vermutet, er kann also problemlos zur Berechnungsgrundlage einer Mieterhöhung gezogen werden. Ein einfacher Mietspiegel hingegen hat lediglich die Wirkung eines Beweismittels und kann von Gericht bewertet werden. Liegt also ein qualifizierter Mietspiegel vor, dann ist das Gericht in der Würdigung der Spanne eines Mietpreises daran gebunden und in seiner Entscheidungsfreiheit eingeschränkt.
Mietdatenbank
Um eine ortsübliche Vergleichsmiete festzulegen, kann, falls kein Mietspiegel vorliegt, auch eine Mietdatenbank von der Gemeinde und Interessenvertretern von Vermietern und Mietern aufgestellt werden. Dabei handelt es sich um eine Sammlung früherer Mieten in einer Gemeinde, die dann Rückschlüsse auf die momentan übliche Vergleichsmiete schließen lassen.