Wenn man eine Wohnung mietet und diese als Lebensmittelpunkt führt, ist eine Kündigung durch den Vermieter immer ein großer Einschnitt in das Leben. Gerade weil die Wohnung zum persönlichen privaten Bereich eines Mieters gehört und diese sogar durch Grundrechte geschützt ist, kann der Vermieter dem Mieter nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen kündigen. Eine ordentliche Kündigung, also eine bei einem unbefristeten Vertrag in einer angemessenen Kündigungsfrist, kann nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters stattfinden. Dabei ist mindestens eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Wenn der Mietvertrag schon länger als fünf Jahre läuft, dann erhöht sich die Kündigungsfrist.
Neben der ordentlichen Kündigung ist es aber vor allem die außerordentliche Kündigung, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen kann. Diese ist aber nur möglich, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt.
Gesetzliche Kündigungsgründe für die außerordentliche Kündigung stehen alle im Gesetz. Die außerordentliche Kündigung unterscheidet sich also bezüglich der Frist und bezüglich der Kündigungsgründe von der ordentlichen Kündigung.
Die außerordentliche fristlose Kündigung
Die außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters kann ergehen, wenn einer der folgenden Kündigungsgründe vorliegt: Ausbleibende Zahlungen des Mieters: Wenn ein Mieter zwei hintereinander folgende Mieten nicht zahlt, ist dies ein Grund zur außerordentlichen Kündigung. Dies gilt auch, wenn ein überwiegender Teil von zwei hintereinander folgenden Mieten nicht gezahlt wird. Auch bei Nichtzahlung an zwei Terminen, bei denen der Mieter insgesamt in einer Höhe von zwei Monatsmieten mit der Miete in Verzug ist, ist ein außerordentlicher Kündigungsgrund gegeben. Um die Kündigung zu verhindern, kann der Mieter allerdings immer noch nach zwei Monaten nach einer zugegangenen Räumungsklage die Miete zahlen und die Kündigung damit im Nachhinein unwirksam werden lassen. Dies stellt für Vermieter in der Praxis ein großes Problem dar, weil so Mieter mit der Miete in Rückstand sind, die Kündigung vom Vermieter ausgesprochen wird aber die Miete kurz vor der Räumung noch bezahlt wird und somit die Kündigung unwirksam wird. Deshalb ist die Möglichkeit der späten Zahlung auch nur einmal innerhalb von zwei Jahren möglich. Bei einer erneuten Mietrückständigkeit innerhalb von zwei Jahren kann durch Zahlung die Kündigung im Nachhinein nicht mehr abgewehrt werden.
Vorliegen eines anderen wichtigen Grundes: Ein anderer wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter Pflichten aus dem Vertragsverhältnis in besonders hohem Maße verletzt, so dass dem Vermieter die Vermietung an den Mieter nicht mehr zugemutet werden kann. Solch ein Grund kann vorliegen, wenn der Mieter die Nebenkosten über einen längeren Zeitraum nicht zahlt oder wenn es unüberwindbare Differenzen zwischen Vermieter und Mieter gegeben hat, die zum Beispiel schon in Handgreiflichkeiten ausgeartet sind. Auch eine unerlaubte Untervermietung kann zu einem fristlosen Kündigungsgrund führen.
Die ordentliche Kündigung
Eine ordentliche Kündigung kann nur in den im Gesetz geschriebenen Fristen stattfinden. Gründe des Vermieters zur ordentlichen Kündigung ergeben sich ebenfalls aus dem Gesetz. Namentlich sind das vor allem der Eigenbedarf, ein grundlegender Vertragsverstoß des Mieters oder wenn dem Vermieter durch die Vermietung ein wesentlich großer wirtschaftlicher Nachteil entsteht. Dabei bleiben anderweitige Mieteinnahmen, die er durch eine Vermietung zu einer höheren Miete einnehmen würde, unbeachtet. Ein weiterer Kündigungsgrund kann darin bestehen, wenn die vermietete Wohnung im gleichen Gebäude mit der Wohnung des Vermieters liegt und keine weiteren Mietparteien in dem Haus wohnen. Dann soll dem Vermieter, wenn er nicht mehr mit dem Mieter unter einem Dach wohnen möchte, ein erleichtertes Kündigungsrecht zustehen.