Ein Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, weil es über eine lange Dauer geht. Deshalb ist bei einem Mietvertrag kein Rücktrittsrecht vorgesehen, sondern ein Kündigungsrecht. Dieses Kündigungsrecht kann, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen, sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zustehen. Die Kündigung muss gegenüber der anderen Vertragspartei immer schriftlich ergehen. Gegen eine Kündigung kann der Mieter Widerspruch einlegen. Über die Möglichkeit des Widerspruchs muss der Vermieter den Mieter bei Kündigung aufklären. Auch muss in der Kündigung der genaue Grund der Kündigung angegeben sein. Das häufigste Problem bei Kündigungen stellt nämlich der Kündigungsgrund dar, weil ohne diesen keine außerordentliche Kündigung möglich ist. Um den Unterschied einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung deutlich zu machen, werden im Folgenden kurz die wesentlichen Eigenschaften dieser beiden Kündigungsarten dargestellt.
Die ordentliche Kündigung
Für eine ordentliche Kündigung braucht der Mieter keinen Grund. Er kann also jeder Zeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist ordentlich kündigen. Der Vermieter hingegen muss ein sogenanntes berechtigtes Interesse geltend machen. Das heißt, er hat die Beweislast, wenn es zum Streit vor Gericht kommt, darzulegen, warum für ihn die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Die Fristen der ordentlichen Kündigung bestimmen sich nach dem Gesetz und sind abhängig von der schon vorhandenen Mietzeit. Je länger die Mietzeit ist und dem Mieter die Mietsache überlassen worden ist, desto länger ist auch die Kündigungsfrist. In den ersten fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Danach beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Ab acht Jahren Mietzeit beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate. Dabei muss die Kündigung zum dritten Werktag des vorherigen Monats der Kündigung bei der anderen Vertragspartei zugehen. Die lange Frist ist dazu gedacht, dass sich der Mieter eine neue Wohnung suchen kann oder der Vermieter eine neue Mietpartei. Je nachdem wie lang das Mietverhältnis schon besteht, wird dem Mieter und Vermieter ein Schutz durch eine erhöhte Kündigungsfrist gewährt.
Beispiel: V ist Vermieter und M Mieter von V. V hat ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung und kündigt am 01.08.2009. Da M schon sieben Jahre die Wohnung des V mietet, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. V kann also frühestens zum 01.02.2010 kündigen.
Außerordentliche Kündigung
Eine außerordentliche Kündigung findet immer dann statt, wenn es einen außerordentlichen Kündigungsgrund gibt. Dabei ist eine außerordentliche Kündigung nicht immer fristlos, sondern kann auch fristgebunden sein. Dies hängt von der Schwere des Kündigungsgrundes ab und ist im Gesetz genau beschrieben. Kündigungsgründe sind immer daran geknüpft, dass einer Partei das Mietverhältnis nicht mehr zuzumuten ist. Das kann vorliegen, wenn der Mieter zum Beispiel die Miete wiederkehrend nicht zahlt. Genauere Kündigungsgründe stehen im Gesetz und sollen hier nicht erläutert werden. Wenn bei einer außerordentlichen Kündigung eine gesetzliche Frist vorgeschrieben ist, dann ist diese lediglich dafür da den Vertragsparteien Zeit zur Neuorientierung zu geben. Die Frist ist aber nicht sehr lang, sie beträgt zwei Monate. Sie muss also zwei Monate vorher, zum dritten Werktag des Monats zum übernächsten Monat dem Vermieter zugehen.
Beispiel: V ist Vermieter und hat einen außerordentlichen Kündigungsgrund gegenüber seinem Mieter M. V kündigt deshalb schriftlich unter Angabe des Kündigungsgrundes am 02.05.2010 die Wohnung zum 01.07.2010. Damit hat er die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten.
Rechtsfolgen
Rechtsfolge einer wirksamen Kündigung ist die Beendung des Mietverhältnisses, wenn kein Widerspruch eingelegt worden ist. Damit muss der Mieter die Mietwohnung zurückgeben, also regelmäßig ausziehen. Tut dies der Mieter nicht, hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter. Diesen hat er aber nur, wenn der Mieter die verspätete Rückgabe der Mietwohnung zu vertreten hat.