Die Wohnung ist als Lebensmittelpunk der Bewohner durch das deutsche Grundgesetz geschützt. Das zeigt, wie wichtig dem deutschen Gesetzgeber der Schutz der Wohnung ist. Doch wenn eine Wohnung gemietet wurde, besteht immer die Gefahr, dass man diese aufgeben muss, weil der Vermieter den Mietvertrag kündigt. Um den Mieter vor dieser Gefahr zu schützen, gibt es im deutschen Mietrecht Vorschriften zum Schutz des Mieters bezüglich einer Kündigung durch den Vermieter.
Kündigungsgründe
Zunächst einmal sind die Kündigungsgründe, wegen denen ein Vermieter die Wohnung kündigen kann, durch das Gesetz vorgeschrieben und in ihrer Anzahl beschränkt. Im Gegenzug zu dem Mieter, die einen unbefristeten Mietvertrag immer und zu jedem Zeitpunkt, natürlich mit Einhaltung der Kündigungsfrist, aber ohne Angabe von Gründen, kündigen kann, ist damit die Möglichkeit des Vermieters, sich von dem Mietvertrag zu lösen, weitaus mehr eingeschränkt.
Die besonderen Kündigungsgründe für den Vermieter stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Vermieter kann insbesondere kündigen wegen Eigenbedarfs oder wegen starken Missverhaltens des Mieters. Dies kann vorliegen, wenn der Mieter mehrmals die Wohnungsmiete nicht bezahlt, sich gegenüber dem Vermieter ausfallend benimmt, etwa indem er aggressives Verhalten ihm gegenüber zeigt, oder ausnahmeweise auch, wenn der Vermieter im selben Wohnhaus wohnt, den gleichen Eingang nutzt und das Wohnverhältnis zwischen Mieter und Vermieter gestört ist.
Wann außerdem ein nicht zumutbares Verhalten des Mieters gegenüber dem Vermieter vorliegt, ist im Einzelfall zu beurteilen. Jedoch ist bei der Abwägung immer das besondere Interesse des Mieters, für den die Wohnung den Lebensmittelpunkt darstellt, zu berücksichtigen. Nur bei außerordentlichen Pflichtverletzungen des Mieters kann eine Kündigung des Mietverhältnisses angemessen sein.
Abwehr des Mieters
Aber selbst wenn eine Kündigung auf Grund eines wirksamen Kündigungsgrundes durch den Vermieter stattfindet, hat der Mieter im Wege des Mieterschutzes immer noch die Möglichkeit, sich mit der sogenannten Sozialklausel gegen die Kündigung des Mietvertrages zu wehren. Auf die Sozialklausel kann sich ein Mieter berufen, wenn eine besondere Härte vorliegt, die bei der Kündigung eintreten würde. Sie lässt dann die Kündigung unwirksam werden. Auf die Sozialklausel könnte sich zum Beispiel eine hochschwangere Frau oder aber eine schwerkranke Person berufen, der es nicht zuzumuten ist, jetzt aus der Wohnung auszuziehen.
Selbst wenn die Kündigung aber wirksam ist, muss sich der Vermieter an die Kündigungsfristen halten. Die Länge der Kündigungsfristen ist abhängig von der Länge des bestehenden Mietvertrages. Je länger der Mietvertrag besteht, desto länger ist die Kündigungsfrist. Bei sehr langen Mietverhältnissen dauert die Kündigungsfrist sogar neun Monate.
Durchsetzbarkeit vor Gericht
Wenn eine Kündigung ausgesprochen worden ist und der Mieter nicht damit einverstanden ist, weil er zum Beispiel keinen Kündigungsgrund sieht, dann kann er auf Feststellung vor dem Zivilgericht klagen. Dieses stellt dann per Feststellungsurteil fest, ob das Mietverhältnis weiterhin besteht oder nicht. Dabei prüft es dann auch etwaige Kündigungsgründe, oder, wenn der Mieter dies vorträgt, ob ein Härtefall vorliegt und eine Kündigung deshalb unwirksam ist. Zuständig für Mietsachen ist, unabhängig vom Streitwert, das Amtsgericht, in dessen Bezirk das betroffene Wohnobjekt liegt. Die Kosten des Rechtsstreits trägt grundsätzlich die Partei, die in dem Rechtsstreit unterliegt. Für den Prozess kann die sogenannte Prozesskostenhilfe beantragt werden, wenn der Mieter auf Grund seines niedrigen Einkommens nicht in der Lage ist, die Kosten des Prozesses zu bezahlen.