Sachen, die eine Person im Besitz hat, können dieser in der Regel als ihr Eigentum zugeordnet werden. Dafür gibt es im Gesetz auch die gesetzliche Vermutung, dass derjenige, der eine Sache im Besitz hat, auch ihr Eigentümer ist. Bei Wohneigentum, egal ob Wohnung oder Haus, ist dies schwieriger, da man das Wohngrundstück, vor allem wenn nicht der Eigentümer darin wohnt, selten einer bestimmten Person zuordnen kann.
Um das Eigentum einer Person an einem Wohngrundstück festzumachen gibt es deshalb das Grundbuch. Im Grundbuch stehen alle Rechte, die eine Person bezüglich eines Grundstücks hat. Das ist vor allem das Eigentum, aber auch Sicherungsrechte wie eine Hypothek oder eine Vormerkung oder andere Rechte am Grundstück, wie Dienstbarkeiten, etwa ein Wegerecht oder ein Erbbaurecht.
Eintragung ins Grundbuch
Der Eigentümer ist berechtigt, Rechte im Grundbuch einzutragen. Dafür muss er beim Grundbuchamt einen Antrag darauf stellen. Er kann zum Beispiel, falls er das Grundstück an eine andere Person übereignet hat, die Zustimmung zur Eintragung eines neuen Eigentümers geben. Der Mieter hingegen ist nicht berechtigt, Rechte einzutragen. Er ist schließlich nicht Eigentümer des bewohnten Hauses oder der Wohnung, sondern lediglich unmittelbarer Besitzer.
Auch kann der Eigentümer Hypotheken oder Grundschulden in das Grundbuch eintragen lassen, etwa wenn er bei einer Bank einen Kredit aufgenommen hat und diese von ihm das Grundstück als Sicherheit verlangt. Zuletzt sind auch Dienstbarkeiten in das Grundbuch einzutragen. Eine Dienstbarkeit ist ein Anspruch eines anderen gegen den Grundstückseigentümer, dass dieser bestimmte Nutzungen oder Verwendungen dulden muss. So kann zum Beispiel ein Wegerecht eingetragen werden. Das besagt, dass eine andere Person über das Grundstück gehen kann, etwa um zu ihrem eigenen Grundstück zu gelangen. Ebenso ist zum Beispiel der Nießbrauch im Grundbuch einzutragen, dann steht der berechtigten Person die Nutzung des Grundstücks zu. Die Spanne der Dienstbarkeiten ist lang, es gibt noch eine Reihe von anderen Dienstbarkeiten.
Art der Eintragung
Eingetragen werden die Rechte am Grundstück nach Rängen. Das Eigentumsrecht steht immer separat, alle anderen Sicherungsrechte werden nach Rängen eingetragen. So kann es sein, dass ein Grundstück mehreren Gläubigern als Sicherung dient, dort zum Beispiel mehrere Hypotheken oder Grundschulden eingetragen sind. Kommt es zu einer Inanspruchnahme des Grundstücks, dann wird nach Rängen vollstreckt. Das heißt, dass demjenigen Gläubiger, der auf dem ersten Rang steht, zuerst die Vollstreckungssumme zukommt, in der Höhe, in der er die Sicherheit eingetragen hat. Danach folgt Rang 2, Rang 3 usw. Deshalb ist es für Banken auch teilweise unlukrativ eine weitere Sicherheit auf ein Grundstück aufzunehmen, wenn dort die ersten Ränge schon besetzt sind. Denn bei einer eventuellen Vollstreckung würden sie wegen ihres späten Ranges von der Vollstreckungssumme nichts abbekommen.
Löschung der Eintragung
Auf Antrag sind Rechte im Grundbuch auch löschbar. Rechte, die einer anderen Person zu Gute kommen, sind nur mit dessen Einwilligung löschbar, so zum Beispiel eine Grundschuld. Der Eigentümer des Grundstücks hat aber immer das Recht, sich beim Grundbuchamt, gegen eine kleine Gebühr, einen Grundbuchauszug zukommen zu lassen, um zu schauen, was sich im Grundbuch befindet.
Gibt es Kaufinteressenten für ein Grundstück, dann dürfen sich auch diese Interessenten einen Grundbuchauszug bestellen, um zu sehen, wie hoch das Grundstück belastet ist und ob eventuelle Dienstbarkeiten oder andere Rechte dort eingetragen sind. Dies ist auch für den Mieter eines Grundstücks, das zum Verkauf steht, interessant, denn ihm steht in der Regel ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück zu.