Als Bauherr beauftragt man einen Werkunternehmer, ein Wohnhaus zu errichten. Beauftragt man einen Werkunternehmer, dann schließt man mit dem Werkunternehmer einen Werkvertrag ab. Der Werkvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Dabei verpflichtet sich der Werkunternehmer einen bestimmten Erfolg herbeizuführen, regelmäßig hier, das Bauwerk zu errichten. Der Auftraggeber hingegen verpflichtet sich für die Erstellung des Werkes die vereinbarte Vergütung zu zahlen.
Zustandekommen des Vertrages
Ein Werkvertrag kommt in der Regel dadurch zur Stande, dass sich der Bauherr mit dem Werkunternehmer über die Errichtung des Bauwerks durch übereinstimmende Willenserklärungen einigt. Der Werkvertrag unterliegt keinem Formerfordernis, er kann also auch nur mündlich geschlossen werden. Allerdings ist es gerade bei der Errichtung eines Bauwerks üblich, den Werkvertrag schriftlich abzuschließen. Nur so kann bei etwaigen Unstimmigkeiten oder bei einem Rechtsstreit vor Gericht eindeutig bewiesen werden, über was sich die Parteien des Vertrages geeinigt haben.
Im Werkvertrag müssen alle notwendigen Vertragsbestandteile festgelegt werden, es muss eine Einigung über alles getroffen werden. Dabei ist zu bestimmen, was genau errichtet werden soll und wie das Werk im Ergebnis aussehen soll. Ebenso muss sich über die Vergütung des Werkunternehmers geeinigt werden. Regeln die Vertragsparteien im Vertrag die Höhe der Vergütung nicht, dann gilt die Vergütung stillschweigend so vereinbart, wie sie auf dem Markt für das jeweilige Werk üblich ist.
Durchführung des Vertrages
Bei der Durchführung des Vertrages ist der Werkunternehmer dann verpflichtet, das Werk zu errichten. Um auf der sicheren Seite zu stehen, kann er vom Auftraggeber, also vom Bauherrn, Abschlagszahlungen verlangen. Die Abschlagszahlungen können so hoch sein, wie der Auftraggeber durch die Arbeiten des Werkunternehmers einen Wertzuwachs erfahren hat. Ist der Werkunternehmer fertig mit der Errichtung des Hauses, dann findet in der Regel die sogenannte Abnahme statt. Dabei kontrolliert der Bauherr das erstellte Werk des Unternehmers und befindet dies im besten Fall für gut und damit die Arbeiten für abgeschlossen. Mit der Abnahme wird auch der vollständige Werklohn des Werkunternehmers fällig, er hat dann einen Anspruch auf Werklohnzahlung. Davon müssen etwaige schon gezahlte Abschlagszahlungen abgezogen werden.
Fehler bei der Errichtung des Hauses
Wenn das Werk mangelhaft ist, also Fehler bei der Herstellung entstanden sind oder das Werk nicht so wie vereinbart erstellt worden ist, dann hat der Auftraggeber Gewährleistungsrechte gegenüber dem Werkunternehmer. Gewährleistungsrechte umfassen die Nacherfüllung, den Aufwendungsersatz, den Rücktritt, die Minderung oder den Schadensersatz.
Nacherfüllung bedeutet, dass der Bauherr den Werkunternehmer verpflichten kann, das Werk auszubessern und Mängel zu beheben. Aufwendungsersatz bedeutet, dass der Auftraggeber einen anderen Unternehmer zur Ausbesserung beauftragen kann und die Kosten dafür, also die Aufwendungen, die er zur Ausbesserung gemacht hat, vom ursprünglichen Werkunternehmer ersetzt verlangen kann. Rücktritt bedeutet, dass sich der Bauherr vom Vertrag lösen kann und er für ihn nicht mehr bindend ist. Bei der Minderung kann der Bauherr die Vergütung des Werkunternehmers in der Höhe mindern, in der ein Mangel besteht und bei Schadensersatz muss der Werkunternehmer den Schaden dem Bauherrn ersetzen, der ihm durch den Mangel entstanden ist.
Vorrangig vor allen anderen Gewährleistungsrechten ist die Nacherfüllung. Das heißt, dass der Bauherr dem Werkunternehmer bei der Mangelhaftigkeit des Werkes zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen muss. Nimmt der Werkunternehmer die Nacherfüllung nicht innerhalb der gesetzten Frist vor, etwa weil er nicht möchte oder das nicht kann, kann der Bauherr erst dann die anderen Gewährleistungsrechte geltend machen.
Gewährleistungsrechte kann der Bauherr fünf Jahre lang geltend machen. Die Gewährleistungspflicht fängt mit der Abnahme an zu laufen. Ansprüche nach Ablauf der Verjährungsfrist sind verjährt und können in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden.