Wenn zwei Parteien einen Mietvertrag über einen Wohnraum schließen, dann wird üblicherweise schon bei Vertragsschluss die Miete festgelegt. Gezahlt werden muss die Miete regelmäßig monatlich und fällig ist sie nach dem Gesetz am dritten Tag der einzelnen Zeitabschnitte, also immer zum Dritten des Monats. Dies gilt natürlich nur, wenn nichts anderes vertraglich vereinbart worden ist.
Trotzdem kann es vorkommen, gerade wenn Mietparteien lange in der Mietwohnung wohnen, dass der Vermieter die Miete erhöhen möchte. Dies geht in der Regel, außer wenn die Mietparteien sich über eine Erhöhung der Miete einig sind, nur unter bestimmten Voraussetzungen, die im Folgenden kurz erläutert werden.
Staffelmiete
Es kann schon bei Mietvertragsschluss eine sogenannte Staffelmiete vertraglich geregelt werden. Das heißt, dass die Miete in Zeitabschnitten gestaffelt ist. Vertraglich muss dann bei Vertragsschluss schon die Höhe der Staffelung durch einen Geldbetrag festgelegt werden. Eine Staffelung ist nur mit dem Abstand von mindestens einem Jahr möglich, kürzere Abstände sind nicht erlaubt. Ist eine Staffelmiete festgelegt, dann darf eine anderweitige Mieterhöhung nicht mehr stattfinden.
Beispiel: Der Vermieter V schließt mit dem Mieter M einen Mietvertrag über eine Wohnung über vier Jahre. Dabei vereinbaren sie, dass die Miete im ersten Jahr 300 Euro pro Monat kostet, im zweiten Jahr 400, im dritten 500 und im vierten Jahr schließlich 600 Euro. Dies ist zulässig. Würde die Staffelung aber schon nach einem halben Jahr eine Mieterhöhung vorsehen, dann wäre dies unzulässig.
Mieterhöhung durch höhere Vergleichsmieten
Häufig sind tatsächliche Umstände verantwortlich für den Wunsch des Vermieters nach einer Mieterhöhung. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Vergleichsmieten in der Umgebung wegen Steigerung der Wohnqualität in dem Wohngebiet gestiegen sind. In einem solchen Fall hat der Vermieter die Möglichkeit die Miete zu erhöhen. Er hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gegenüber dem Mieter, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert war. Allerdings muss er auch darlegen, dass die Vergleichsmieten in der Umgebung höher bemessen sind. Dabei muss der Vermieter die Miete an eine vergleichbare Wohnung, die von der Gemeinde vermietet wird, anpassen (vergleichbar nach Größe, Art, Beschaffenheit, Ausstattung und Lage). Die Vergleichssituation muss sich aus den letzten vier Jahren ergeben.
Zusätzlich legt der Gesetzgeber eine sogenannte Kappungsgrenze vor. Die Miete darf in der Regel innerhalb von drei Jahren nicht mehr als zwanzig Prozent teurer werden. Dies soll den Mieter vor einer zu großen Geldbelastung schützen.
Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich zugehen. Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen, indem er die Vergleichsmiete angibt und die Art, wie sie berechnet worden ist. Dabei darf er auch einen Mietspiegel, eine Auskunft aus der Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen und deren Miete vorlegen, um den Grund seiner Mieterhöhung aufzuzeigen. Dabei werden Mietspiegel und Mietdatenbank üblicherweise von Interessenverbänden der Vermieter oder von Gemeinden erstellt, um einen Vergleich der Mieten zu erhalten.
Kann der Vermieter dies beweisen, hat er einen Anspruch auf Zustimmung. Dann wird die erhöhte Miete das erste Mal nach drei Monaten fällig. Es kann vorkommen, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt. Dann muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Auch vor Gericht wird der Richter die vom Vermieter genannte Vergleichsmiete auf ihre Schlüssigkeit hin überprüfen und die vom Vermieter genannten Beweise hinterfragen.
Mieterhöhung durch Modernisierung
Wird eine Wohnung hingegen modernisiert und entsteht dadurch ein höherer Standard, dann kann das ebenfalls ein Grund für eine Mieterhöhung sein. Dabei gilt die Kappungsgrenze von 11 % pro Jahr. Dafür muss der Vermieter den Wert der Mietsache erhöht haben, so dass die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer erhöht worden sind oder Energie und Wasser durch Modernisierung eingespart werden können. Auch hier ist Textform und Begründung notwendig.