Was ist ein Vermieterpfandrecht?


Häufig hört man von Fällen, in denen die Wohnungsmiete nicht oder nicht rechtzeitig bezahlt wird. Dabei wohnt der Mieter im Eigentum des Vermieters, obwohl er dann keine Gegenleistung dafür enthält. Für solch einen Fall hat der Gesetzgeber das sogenannte Vermieterpfandrecht entwickelt. Dies soll dem Vermieter eine Einwirkungsmöglichkeit geben, um sich vor Nichtzahlung zu schützen.

Das Vermieterpfandrecht erhält der Vermieter, wenn der Mieter eine Forderung aus dem Mietvertrag hat. Dann kann er die Sachen, die sich in der gemieteten Wohnung befinden als Pfand nehmen. Dabei hat er nur an den Sachen ein Pfandrecht, die wirklich dem Mieter gehören. Hat sich der Miete zum Beispiel ein Fernsehgerät von einem Freund geliehen, unterfällt dies nicht dem Vermieterpfandrecht.

Aber auch zum Schutz des Mieters gibt es Vorschriften, die das Vermieterpfandrecht einschränken. So dürfen Sachen, die der Mieter zum persönlichen Gebrauch im Haushalt benötigt, die er also zu seiner Haushaltsführung notwendigerweise braucht, nicht gepfändet werden. Ähnliches gilt für Haustiere, Gegenstände die zur Arbeit benötigt werden, Dienstkleidungsstücke, Brillen, künstliche Gliedmaßen, Trauringe, etc. Eine Vielzahl von Gegenständen ist also unpfändbar.

Das Pfandrecht gibt dem Vermieter das Recht, die gepfändeten Gegenstände zu verwerten. Dafür muss der Anspruch aus dem Mietverhältnis, also die Miete, fällig sein. Die Verwertung findet dann durch Pfandverkauf statt. In der Regel entstehen hier Probleme, weil die Sachen regelmäßig im Gewahrsam des Mieters sind und der Vermieter diese ohne weiteres nicht erlangen kann. Er hat zwar einen Anspruch auf Herausgabe der Pfandgegenstände gegenüber dem Vermieter, kann dieses aber bei Weigerung der Herausgabe durch den Mieter nur gerichtlich durchsetzen.

Das Vermieterpfandrecht erlischt an den Sachen, die aus der Mietwohnung herausgeschafft werden, vorausgesetzt der Vermieter hat dagegen keine Einspruch erhoben und weiß von dem Wegschaffen. Handelt es sich aber um Sachen, die für gewöhnlich aus der Wohnung nach den allgemeinen Lebensumständen weggeschafft werden, dann kann der Vermieter nicht widersprechen.

Beispiel: A will verreisen und nimmt dafür seinen wertvollen Koffer mit. An dem Koffer ist eigentlich ein Vermieterpfandrecht entstanden. Da ihn A aber nach den allgemeinen Lebensumständen aus der Wohnung entfernt, kann der Vermieter dies nicht verhindern.
Auch nicht widersprechen kann der Vermieter, wenn der Mieter eine Sache aus der Mietwohnung wegschafft, es aber noch genug andere Gegenstände gibt, die dem Vermieter genug Sicherheiten leisten. Hat der Mieter also fünf hochwertige Flachfernsehgeräte in seiner Wohnung und einer davon würde schon ausreichen den Vermieter zu befriedigen und die Miete zu zahlen, dann würde ein Widerspruch nicht möglich sein, wenn der Mieter ein Gerät aus der Wohnung schafft.

Das Vermieterpfandrecht entsteht nicht nur bei privaten Wohnmietverträgen, sondern auch bei Verträgen über gewerbliche Flächen. Auch da kann der Vermieter bei Fälligkeit der Miete durch Pfandverkauf seine Forderung geltend machen. Auch hier gelten einige Pfändungsverbote, die im Einzelnen in der Zivilprozessordnung geregelt sind. Sie sind wieder darauf beschränkt, was der Mieter für seine Arbeit, seine häusliche Lebensführung braucht oder was höchstpersönliche Privatsachen von ihm sind.

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