Wenn ein Vermieter sein vermietetes Eigentum verkaufen möchte, stellt sich automatisch die Frage, was mit dem Mieter passiert. Ob er in der Wohnung bleiben kann und der Mietvertrag weiterbesteht oder ob dieser hinfällig wird. Dafür ist gesetzlich die Regel aufgestellt worden, dass Kauf die Miete nicht bricht. Diese Regelung besteht zum Schutz des Mieters. Allerdings ändert sich dann eine Mietpartei, nämlich der Vermieter. Der verkaufende Vermieter tritt aus dem Mietvertrag aus und der Kaufende in den Mietvertrag ein. Dies nennt man einen gesetzlichen Vertragsübergang. Im Folgenden wird kurz erläutert, welche Besonderheiten dabei zu beachten sind:
Kauf
Die Norm, die den Vertragsübergang regelt heißt Kauf bricht Miete nicht und ist eigentlich undeutlich formuliert, denn sie ist nicht nur bei Kauf anwendbar. Auch bei einer Schenkung, einem Tausch und anderen Vertragstypen besteht das Mietverhältnis weiter, auch wenn der ursprüngliche Vermieter sein Recht an dem Grundstück dadurch verliert. Auch dort tritt jeweils die erwerbende Vertragspartei als Vermieter in das Vertragsverhältnis ein.
Beispiel: V ist Eigentümer eines Zweifamilienhauses, in dem Familie A und Familie B zur Miete wohnen. Da V sich von den Verpflichtungen eines Vermieters überfordert fühlt, verkauft er das Haus und Grundstück an seinen Freund F. Dieser wird nun der Vermieter von A und B und tritt in die Rechte und Pflichten des V ein.
Mietvertrag
Die Anwendung dieser Regel ist nicht nur auf die Miete von Wohnungen beschränkt, sondern gilt auch für Miete von gewerblichen oder anderen Räumen, so wie für Pachtverträge. Übertragen wird die Regel auch darauf, wenn die Vermietung durch einen Nießbraucher, Vorerben oder Erbbauberechtigte stattfindet. Auch hier wird das Miet- oder Pachtverhältnis nicht gebrochen, sondern geht auf den neuen Eigentümer über, wenn deren oben genanntes Recht erlischt.
Rechtsfolge
Die Rechtsfolge ist dann, dass der neue Vermieter in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eintritt. So bleiben zum Beispiel Garantieansprüche, die durch eine mangelhafte Mietsache entstanden sind, bestehen, wenn der Mangel schon vor Mietübernahme entstanden ist und der Schaden sich erst danach auswirkt. Ist der Schaden schon vor Mietübernahme entstanden, dann kann der Mieter Garantieansprüche auch nur gegenüber dem alten Vermieter geltend machen. Dies kann der Mieter trotzdem machen, obwohl der ursprüngliche Vermieter aus dem Mietvertrag befreit wurde. Schließlich soll der Mieter keine Nachteile durch den gesetzlichen Vertragsübergang erlangen und auch nur gegenüber dem Gewährleistungsansprüche geltend machen können, der für den Mangel und den Schaden verantwortlich ist.
Beispiel: Wie im obigen Beispiel: F wird Vermieter von A und B. Bei Familie A stellt sich kurz nach der Übertragung des Grundstücks an F heraus, dass die Heizung schon drei Monate vor Übertragung kaputt gegangen war. Familie A hatte das nicht gemerkt, weil zu der Zeit Sommer war. Nun hat Familie A trotzdem Ansprüche auf Mängelbeseitigung gegenüber V, weil der Mangel noch zu der Zeit entstanden ist, zu der V Vermieter war. F muss dafür nicht haften.
Gegenbeispiel: Familie B hingegen möchte zur Winterzeit die Heizung einstellen, die allerdings nach kurzer Ingebrauchnahme zwei Monate nach der Übertragung des Eigentums an F kaputt geht. Hier ist F jetzt für den Mangel verantwortlich, weil er zu der Zeit, als er schon Vermieter war, entstanden ist. Familie B hat also einen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegenüber F.