Um sich bei einem Kauf eines Grundstücks schon im Vorfeld das Kaufrecht an dem Grundstück zu sichern, kann man sich ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück einräumen lassen. Dabei verpflichtet sich der Eigentümer des Grundstücks dieses an den Berechtigten des Vorkaufsrechts zu denselben Bedingungen zu verkaufen, wie er es einem Dritten verkauft hätte.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Beispiel: A hat seinem Sohn B ein Vorkaufsrecht an seinem Grundstück eingeräumt. A möchte das Grundstück nun an C verkaufen und möchte für das Grundstück einen Kaufpreis von 200.000 Euro haben. B ist nun, weil A grundsätzlich verkaufen will, berechtigt, durch einseitige Willenserklärung das Grundstück von A zu einem Kaufpreis von 200.000 Euro zu kaufen, bevor es der C kaufen kann.
Das Vorkaufsrecht räumt also dem B das Recht ein, wenn es zum Verkaufsfall kommt, also der A tatsächlich das Grundstück verkaufen will, dieses anstatt des C zu kaufen, er hat also vor dem C das Recht, es zu kaufen und zwar zu den gleichen Bedingungen wie der C.
Sinn und Zweck des Vorkaufsrecht ist es, einer Person bei einem Verkauf eines Grundstücks zu ermöglichen, dieses zu erwerben und zwar nicht unter Ausnutzung seines Wunsches nach dem Grundstück, um so den Kaufpreis in die Höhe zu treiben, sondern zu den Bedingungen, zu denen auch ein unbeteiligter Dritte das Grundstück hätte erwerben können.
Entstehung eines Vorkaufsrechts
Das Vorkaufsrecht ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch aufgezähltes Sachenrecht. Da es, wenn es über ein Grundstück vereinbart werden soll, den sachenrechtlichen Bestimmungen unterliegt, kann es nur wirksam sein, wenn sich Berechtigter und Verpflichtender auf das Vorkaufsrecht wirksam einigen und es zusätzlich im Grundbuch eingetragen wird. Steht das Vorkaufsrecht über ein Grundstück nicht im Grundbuch, dann ist es nicht gegenüber anderen Personen wirksam.
Folgen der Ausübung des Vorkaufsrechts
Übt der Berechtigte das Vorkaufsrecht an einem Grundstück aus, so entsteht zwischen ihm und dem zum Vorkaufsrecht Verpflichtetem ein eigenständiger Kaufvertrag. Falls der Verpflichtete trotzdem mit der dritten Person einen Kaufvertrag abschließt, obwohl der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, dann liegen zunächst zwei wirksame Kaufverträge über dieselbe Sache vor. Da der Verpflichtete aber nicht zweimal die gleiche Sache verkaufen und übereignen kann, ist er demjenigen, dessen Leistung er nicht erbringen kann, also regelmäßig der dritten Person, zum Schadensersatz verpflichtet.
Um einen Schadensersatzanspruch gegenüber der dritten Person bei Nichterfüllung des Vertrages zu entgehen, ist es deshalb sinnvoll sich als Verkäufer, wenn einer anderen Person über das Grundstück ein Vorkaufsrecht zusteht, ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag mit dem Dritten einzuräumen, um für den Fall, dass der Berechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, vom Kaufvertrag mit dem Dritten zurückzutreten.
Andere Vorkaufsrechte
Neben dem Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen werden muss, gibt es noch zwei andere Typen von Vorkaufsrechten. Das sind zum einen die schuldrechtlichen und zum anderen die gesetzlichen Vorkaufsrechte. Schuldrechtliche Vorkaufsrechte sind im Grunde die gleichen Rechte, wie auch die oben beschriebenen. Der Unterschied liegt allerdings darin, dass diese Vorkaufsrechte nur zwischen den beiden Personen, also dem Verpflichteten und dem Berechtigten, gelten und nicht gegenüber Dritten. Denn schuldrechtliche Vorkaufsrechte müssen zunächst, um zwischen den beiden Parteien wirksam zu werden, nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Der Berechtigte kann sich aber nicht auf ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht berufen, wenn der Verpflichtete das Grundstück an eine andere Person verkauft, dies aber nicht im Grundstück eingetragen ist.
Gesetzliche Vorkaufsrechte beschreiben gesetzliche Fälle, die im Gesetz stehen und Personen ein Vorkaufsrecht von Gesetz wegen einräumen. Das ist zum Beispiel der Fall bei Miterben, wenn Miterben Teile des Grundstücks verkaufen wollen oder bei Mietern, deren gemietete Wohnung als Eigentümerwohnung umgestaltet werden und verkauft werden soll.