Beim Kauf eines Grundstückes gehen Verkäufer und Käufer in der Regel ein großes Risiko ein; dies ist allein auf Grund der Tatsache, dass es sich bei dem Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks meist um eine sehr hohe Geldsumme handelt, der Fall. Deshalb hat der Gesetzgeber zum Schutz beider Parteien bestimmte Formvorschriften zu Immobilienkaufverträgen eingerichtet.
Formvorschriften
Grundsätzlich bedarf es für den Kauf eines Grundstückes und der darauf folgenden Eigentumsübertragung der notariellen Beurkundung. Das heißt, dass der Übertragungsvertrag der beiden Parteien unter Aufsicht und Aufklärung eines Notars abgewickelt werden muss. Der Notar hat gegenüber den Kaufvertragsparteien eine Aufklärungspflicht und muss beide über die Risiken und Pflichten des Vertrages informieren. So ist gewährleistet, dass keine der beiden Parteien einen Vertrag mit Unwissen über die Bedingungen schließt.
Dabei muss der Kaufvertrag über das Grundstück so genau sein, dass bestimmbar ist, um welches Grundstück es sich handelt. In der Regel werden die Grundstücke mit ihrer Parzellenbezeichnung genannt, sodass jede Partei immer nachverfolgen kann, um welches Grundstück es sich genau handelt.
Falls kein vermessenes Grundstück vorliegt und dieses damit nicht mit einer Parzellenzahl zu beschreiben ist, reicht es auch aus, wenn das Grundstück im Kaufvertrag genau beschrieben wird, das heißt eventuell durch die Beschreibung durch die Umgebung, die Natur, die umliegenden Straßen und Gebäude, abgrenzbar ist.
Rechtsfolge des Verstoßes gegen eine Formvorschrift
Wird der Vertrag nicht ordnungsgemäß beurkundet, dann ist er grundsätzlich nichtig, denn gerade die Beurkundung ist Voraussetzung für den wirksamen Vertragsschluss. Jedoch gibt es Einzelfälle, in denen der Vertrag trotzdem wirksam ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Vertragsparteien unbewusst etwas Falsches beurkundet haben lassen, obwohl sie sich über den eigentlichen Inhalt des Vertrages einig waren. Das schadet einem Vertragsschluss nicht, denn die bloße Falschbezeichnung spielt keine Rolle für den Vertragsschluss, solange das Gewollte der beiden Vertragsparteien übereinstimmt.
Heilung der Formnichtigkeit
Ausnahmsweise kann auch ein formnichtiger Immobilienkaufvertrag seine Wirksamkeit entfalten. Das ist der Fall, wenn es trotz der Formnichtigkeit zu einer Auflassung und einer Eintragung im Grundbuch kommt. Die Auflassung ist die Einigung der beiden Vertragsparteien über den Vertragsschluss. Die Eintragung im Grundbuch ist Voraussetzung für den Eigentumsübergang. Mit dem Eigentumsübergang ist die Formnichtigkeit geheilt und der Vertrag ist trotzdem wirksam.
Dabei ist zu beachten, dass die wirksame Auflassung und Eintragung nur den Formmangel heilen. Andere Mängel beim Vertragsschluss, zum Beispiel wenn ein Vertreter ohne Vertretungsmacht den Vertrag schließt oder Mängel in der Willenserklärung einer vertragsschließenden Person vorliegen, werden dadurch nicht geheilt. Diese führen in der Regel zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages.