Soll ein Grundstück verkauft oder gekauft werden, dann bedarf es dazu eines wirksamen Kaufvertrags. Dieser Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, damit er Gültigkeit erlangt. Besonders bei einem Kaufvertrag über Grundstücke ist es notwendig, dass die wesentlichen Bestandteile des Kaufes im Kaufvertrag aufgenommen werden, denn sonst könnte der Kaufvertrag wegen eines Formmangels ungültig sein.
Punkte, die im Kaufvertrag bestimmt sein müssen
Vor allem muss das Kaufobjekt genügend bestimmt sein. Bei einem Grundstück reicht es dafür aus, wenn das Grundstück mit seiner Grundbuch- oder Katasterbeschreibung im Kaufvertrag genannt ist. Gibt es solch eine Beschreibung nicht, etwa weil das Grundstück nicht eingetragen ist oder wenn man eine andere Beschreibung wählen möchte, kann man das Grundstück auch durch seine Umgebung oder Beschaffenheit abgrenzen. Es kann durch das Umfeld, die Umgebung, die Natur und die angrenzenden Straßen bestimmt werden. Es muss aber für alle Kaufparteien erkennbar und abgrenzbar sein, um welches Grundstück es sich handelt. Entscheidend ist die Genauigkeit.
Ausreichend ist es auch, wenn man zum Kaufvertrag einen Lageplan hinzufügt, in dem das Grundstück genau abgegrenzt ist und auf den der Kaufvertrag verweist. Dafür muss der Lageplan maßstabsgerecht angefertigt worden sein. Nur wenn sich die beiden Parteien auf Grund der Grenzziehung über das Grundstück einig sind und im Kaufvertrag trotzdem erkennbar ist, auf welches Grundstück sich der Kaufvertrag bezieht, reicht auch ein nicht maßstabgerechter Lageplan aus.
Da der Kaufvertrag der Beurkundung unterliegt und ein Grundstückskaufvertrag nur dann wirksam ist, wenn er beurkundet worden ist, muss auch der Lageplan, sobald sich nur aus diesem ergibt, welches Grundstück gemeint ist, beurkundet werden. Ist der Lageplan notwendig, um das Grundstück abgrenzen zu können und wird er nicht ordnungsgemäß beurkundet, liegt in der Regel ein Formfehler vor.
Ebenso kann das Grundstück durch einen Bauplan oder eine Teilungserklärung näher bestimmt werden. Auch hier gilt, dass, wenn das Grundstück nur auf Grund dieser abgrenzbar ist, diese auch der Beurkundung unterliegen müssen, sonst liegt ein Formfehler vor.
Die Angabe der Größe des Grundstücks kann in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden, muss aber nicht, solange das Grundstück anderweitig genügend bestimmt ist. Die Angabe über die Größe des Grundstücks allein reicht aber nicht aus, um es genügend zu bestimmen, denn so wird ja nicht festgelegt, wo sich das Grundstück genau befindet und auf welchen Bereich sich dieses erstreckt. Auch die Vertragsparteien müssen im Kaufvertrag bestimmt sein. Dazu müssen die Vertragsparteien im Kaufvertrag explizit genannt werden. Ebenso ist es erforderlich, dass der Verkäufer, um ein wirksames Angebot abzugeben, die Empfängerperson auch nennt.
Folgen mangelnder Bestimmtheit
Ist das Grundstück nicht genau bestimmt, dann kann ein Formfehler vorliegen, der zur Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages führt. Nur ausnahmsweise kann ein Formmangel geheilt werden, nämlich dann, wenn eine wirksamen Auflassung und Eintragung des Grundstücks vorgenommen wird. Wird sich trotz der Unbestimmtheit des Kaufvertrages über das richtige Grundstück geeinigt, über das beide Parteien übereinstimmend verfügen wollen und kommt es zu einer wirksamen Eintragung im Grundbuch über das entsprechende Grundstück, dann ist der Formmangel geheilt und der Vertrag über den Kauf ist trotz mangelnder Bestimmtheit wirksam.