Welche Vorschriften müssen bei einer Eintragung ins Grundbuch berücksichtigt werden?


Wenn man ein Recht an einem Grundstück hat, etwa wenn mal selbst Eigentümer ist oder durch den Eigentümer ein Recht übertragen bekommt, dann muss man dieses im Grundbuch eintragen lassen, damit es wirksam gegenüber anderen Personen ist. Dadurch wird die erforderliche Transparenz gewahrt. Wer das Grundbuch einsieht, kann sofort erkennen, welche Rechte an dem betreffenden Grundstück bestehen.

Solch eine Eintragung unterliegt bestimmten Vorschriften, denn nicht alle Rechte sind eintragbar und nicht jeder kann Rechte eintragen. Hier wird ein kurzer Überblick darüber gegeben, welche Rechte eintragbar sind und wie solch eine Eintragung von Statten geht:

Rechte, die eingetragen werden können

Es können nicht alle,sondern nur die abschließend genannten Rechte aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch eingetragen werden. Zunächst einmal kann und soll natürlich der Eigentümer des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen werden, schließlich ist das Grundbuch dazu da, den Eigentümer des Grundstücks aufzuzeigen.

Eingetragen werden können alle Rechte am Grundstück selbst. Darunter fallen neben dem Eigentümer auch Rechte auf Erwerb, wie zum Beispiel eine Vormerkung oder Verfügungsbeschränkungen. Die Vormerkung sichert einem späteren Rechteinhaber den Rang im Grundbuch, das heißt, er kann sich dort „vormerken“ lassen und dann beim späteren Rechtserwerb dort eintragen lassen. Zudem wirkt eine Vormerkung, die einem anderen den Erwerb sichert, gegenüber dritten Personen verfügungshemmend, das heißt, dass, falls jemand eine wirksame Vormerkung zum Kauf eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen hat, eine Eigentumsübertragung an eine andere Person unwirksam ist.

Auch Dienstbarkeiten sind eintragbar. Dienstbarkeiten sind Rechte von Personen über die Nutzung oder Verwendung des Grundstücks. So kann man sich zum Beispiel mit dem Einverständnis des Eigentümers ein Nießbrauchrecht oder ein Wegerecht in das Grundbuch eintragen lassen.

Einfache, schuldrechtlich Rechte, können nicht eingetragen werden. Miete zum Beispiel ist kein Recht, das im Grundbuch eingetragen werden kann. Eben so wenig können öffentliche Lasten, wie zum Beispiel die Grundsteuer, dort eingetragen werden. Ein abschließender Katalog, welche Rechte eingetragen werden können und welche nicht, findet sich im Sachenrecht und im Recht über Grundstücke im Bürgerlichen Gesetzbuch. Andere Rechte sind nicht eintragbar.

Folgen aus der Eintragung

Die Eintragung im Grundbuch entwickelt Folgen für die spätere Übertragung oder Belastung eines Grundstücks. Aus dem Grundbuch ergibt sich, wer Rechte an einem Grundstück hat. Ebenso ergibt sich daraus, ob über ein Grundstück ohne weiteres verfügt werden kann. Wenn nämlich eine Vormerkung zu Gunsten einer Person eingetragen ist, dann macht es keinen Sinn, das Grundstück von dem Eigentümer zu kaufen, weil diese Vormerkung die Verfügung dann gegenüber dem Vormerkungsberechtigtem unwirksam macht.

Folgen bei falscher Eintragung

Wenn eine falsche Eintragung im Grundbuch steht, dann hat der Berechtigte ein Recht auf Berichtigung des Grundbuches. Dieses Recht kann er, falls er es nicht außergerichtlich geltend machen kann, auch im Wege der Klage vor dem Zivilgericht geltend machen. Dann muss er darlegen und beweisen, dass ihm ein Recht an dem Grundstück zusteht, das aber unrichtigerweise nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Ebenso kann der Eigentümer sich gegen eine unrichtige Eintragung eines anderen im Grundbuch wehren.

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