Wenn ein Mieter einen Mangel an der Mietsache bemerkt, dann muss er diesen Mangel dem Vermieter anzeigen, damit er Gelegenheit hat diesen zu beheben. Weil aber häufig in der Praxis der Mangel vom Vermieter nicht gleich behoben wird oder behoben werden kann, steht dem Mieter parallel das Recht der Minderung zu. Der Mieter kann dann in angemessener Höhe die Miete selbstständig mindern und zahlt dann, bis der Mangel behoben ist, nur noch den geminderten Mietpreis. Voraussetzungen für eine Minderung sind folgende:
Sach- oder Rechtsmangel
Es muss ein Sach- oder Rechtsmangel an der Mietsache vorliegen. Ein Sachmangel ist in der Regel dann gegeben, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht möglich ist oder eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache fehlt. Ein Rechtsmangel liegt immer dann vor, wenn die Mietsache mit dem Recht eines Dritten belastet ist. Das würde bereits dann vorliegen, wenn die Mietsache schon an eine dritte Person vermietet wurde.
Beispiel: A mietet vom Vermieter B ein Bierzelt für ein Wochenende. B sichert dem A zu, dass das Zelt wasserdicht ist. Als es an dem besagten Wochenende allerdings regnet und sich herausstellt, dass das Zelt doch nicht wasserdicht ist, möchte A die Miete mindern. Hier liegt ein Sachmangel vor, weil die vertragsgemäß zugesicherte Eigenschaft der Sache nicht vorliegt. A kann also die Miete angemessen mindern, wenn er den Mangel dem Vermieter anzeigt, ihn also darauf hinweist.
Kein Ausschluss der Minderung
Die Minderung dürfte auch nicht ausgeschlossen sein. Grundsätzlich kann der Vermieter Gewährleistungsrechte, wie auch die Minderung, ausschließen. Um den Mieter zu schützen ist dies allerdings nicht bei Wohnraummietverträgen möglich. Dort wäre ein Gewährleistungsausschluss unwirksam.
Ein gesetzlicher Ausschluss kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder hätte kennen müssen, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt angewendet hätte. Ist ein Mangel also so offensichtlich, dass der Mieter ihn bei Vertragsschluss hätte erkennen müssen, dann ist für ihn die Minderung in der Regel nicht möglich.
Beispiel: Wenn A im obigen Beispiel schon bei Vertragsschluss bemerkt, dass das Zelt ein großes Loch hat, dann sind Gewährleistungsrechte für ihn ausgeschlossen. Damit weiß er, dass das Zelt nämlich nicht wasserdicht ist. Damit ist eine Mietminderung für ihn nicht möglich.
Ein wichtiger gesetzlicher Ausschlussgrund ist die fehlende Mängelanzeige. Wenn der Mieter einen Mangel bemerkt, dann muss er diesen dem Vermieter anzeigen, damit dieser Gelegenheit hat den Mangel zu beseitigen. Nur wenn Vermieter es trotz der Mängelanzeige unterlässt, etwa weil er nicht will oder nicht kann, den Mangel zu beseitigen, dann kann der Mieter mindern. Ein Unterlassen der Mängelanzeige durch den Mieter kann für diesen sogar bedeuten, dass er Schadensersatz an den Vermieter zahlen muss.
Rechtsfolge
Die Rechtsfolge der Minderung ist die Herabsetzung der Miete. Die Höhe der Minderung berechnet sich nach der Art des Mangels, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wird mit Mangel und ohne Mangel in Relation gesetzt und so die geringere Miete berechnet. Dabei wird die Bruttomiete als Berechnungsgrundlage angenommen, nicht die Nettomiete. In der Regel wird bei der Mietminderung eine prozentuale Minderung angegeben.
Im Gegensatz zu anderen Mängelgewährleistungsrechten, wie zum Beispiel Schadensersatz oder Kündigung, wird die Mietminderung kraft Gesetz gültig. Das heißt, dass sie der Mieter nicht gegenüber dem Vermieter erklären muss, er kann einfach die Miete angemessen mindern. Hat der Mieter zu viel gezahlt, weil er von dem Minderungsgrund erst später erfahren hat, kann er die bereits zu viel gezahlte Miete vom Vermieter im Wege des Bereicherungsrechts zurückverlangen. Er hat also einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete.