Möchte man eine Sache mieten, dann muss man einen Mietvertrag schließen. Der Mietvertrag kann über jede bewegliche Sache, aber auch über unbewegliche Sachen geschlossen werden. Häufig vorkommendes Beispiel ist der Mietvertrag über einen Wohnraum oder einen Gewerberaum. Beim Mietvertrag verpflichten sich zwei Parteien: Der Vermieter verpflichtet sich dem Mieter die Sache vertragsgemäß zur Verfügung zu stellen. Der Mieter ist verpflichtet die vereinbarte Miete zu zahlen. Ein Mietvertrag kommt zur Stande, wenn zwei Parteien sich mit übereinstimmenden Willenserklärungen darüber einigen.
Hauptpflichten sind dann die Bereitstellung der Mietsache und die Zahlung der vereinbarten Miete. Wenn die Mietsache Sach- oder Rechtsmängel aufweist, dann greifen Mängelansprüche. Dabei sind Sachmängel solche Mängel, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Sache aufheben oder deren Tauglichkeit mindern. Auch ein Sachmangel liegt vor, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn dem Mieter die Sache durch das Recht einer dritten Person ganz oder teilweise entzogen wird. Stellt sich ein solcher Mangel bei Überlassung der Mietsache oder während der Miete heraus, dann kann der Mieter Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche geltend machen oder den Vertrag kündigen. Er kann auch, und dabei braucht der Vermieter nicht zustimmen, die Miete selbstständig angemessen bezüglich des Mangels mindern und zahlt dann als Miete nur den geminderten Preis. Diese Ansprüche bestehen nicht, wenn der Mieter bei Überlassung der Mietsache von dem Mangel wusste. Falls er grob fahrlässig nichts von dem Mangel wusste, dann kann er trotzdem Schadensersatz, Aufwendungsersatz oder Minderung geltend machen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Entdeckt der Mieter einen Mangel an der Mietsache während der Miete, dann muss er dem Vermieter diesen sofort anzeigen, um diesem die Möglichkeit zu geben den Mangel zu beheben. Wenn der Mieter den Mangel nicht sofort anzeigt und es entsteht ein Schaden daraus, dann können dem Mieter eventuell Schadensersatzansprüche daraus entstehen.
Zeigt der Mieter dem Vermieter den Mangel an, so ist der Vermieter dazu verpflichtet diesen zu beseitigen. Tut er dies nicht, entweder aus tatsächlichen Gründen oder weil er die Beseitigung verweigert, kann der Mieter den Mangel auch selbst beseitigen oder beseitigen lassen. Er darf dieses aber nur tun, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die unmittelbare Beseitigung des Mangels notwendig ist um die Mietsache zu erhalten. Auf keinen Fall aber darf der Mieter den Mangel einfach so selbst beheben, ohne zuerst dem Vermieter die Gelegenheit dazu gegeben zu haben. Tut er das, hat er keinen Anspruch darauf, die Aufwendungen ersetzt zu bekommen und geht dann leer aus.
Nicht nur der Mieter kann Ersatzansprüche gegenüber dem Vermieter haben, sondern auch umgekehrt. Falls der Mieter die Sache vertragswidrig benutzt, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen. Auch wenn die Mietsache vom Mieter beschädigt wird kann der Vermieter Ansprüche auf Ersatz geltend machen. Nutzt der Mieter die Sache aber vertragsgemäß und verändert sich deshalb die Sache durch die Nutzung, dann hat der Mieter dies nicht zu vertreten und er muss sich auch nicht Ersatzansprüchen ausgesetzt sehen.
Ein Mietvertrag endet für gewöhnlich durch Zeitablauf. Dies gilt aber nur für Mietverträge, die zeitlich bestimmt sind. Dort kann nur außerordentlich gekündigt werden. Eine außerordentliche Kündigung ist nur unter bestimmten Gründen innerhalb einer bestimmten Frist möglich. Ist der Mietvertrag durch Zeitablauf oder durch Kündigung beendet, dann muss der Mieter die Mietsache zurückgeben. Wird die Mietsache vom Mieter zu spät zurückgegeben, dann hat der Vermieter als Entschädigung einen Anspruch in Höhe der vereinbarten Miete oder, wenn diese nicht vereinbart wurde, in Höhe einer vergleichsweisen Miete. Auch ein weiterer Schaden, der durch die verspätete Rückgabe entstanden ist, kann geltend gemacht werden. Ein Mietvertrag ohne zeitliche Befristung endet durch eine Kündigung.