Möglichkeiten zur Beendigung des Mietvertrages


Mietet man eine Sache und möchte man sich von dem Vertrag lösen, dann gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder man hat einen unbefristeten Vertrag, dann kann der Mietvertrag nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden. Hat man aber einen befristeten Vertrag, dann endet der Mietvertrag, wenn er nicht verlängert wird, durch Zeitablauf. Aber auch den befristeten Vertrag kann man kündigen. Dies geht allerdings nur unter engen im Gesetz geregelten Vorschriften und wird außerordentliche Kündigung genannt. Außerordentlich deshalb, weil eigentlich das Ende schon durch Zeitablauf bestimmt ist und im Normalfall damit enden soll.

Die ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung findet bei unbefristeten Mietverhältnisses Anwendung. Die Voraussetzungen dafür ergeben sich daraus, um welchen Vertragstyp es sich handelt. Generell gilt, dass eine Frist eingehalten werden muss und meist auch ein Grund für die Kündigung vorliegen muss. Bei einem Mietvertrag über den Wohnraum ist das zum Beispiel ein berechtigtes Interesse des Vermieters, die Wohnung zu kündigen.

Die außerordentliche Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung kann nur bei befristeten Mietverhältnissen stattfinden. Hier ist allerdings ein wichtiger Grund für die Kündigung notwendig. Man muss dabei zwischen einer außerordentlichen fristgebundenen und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung unterscheiden. Allerdings bedarf es für beide Kündigungen einen wichtigen Grund.

Die außerordentliche fristlose Kündigung

Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter ausgesprochen werden. Sie bedarf eines wichtigen Grundes. Ein wichtiger Grund liegt immer dann vor, wenn es einer Vertragspartei unzumutbar ist das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Zeit bestehen zu lassen. Dies bedarf immer einer Einzelfallabwägung. Insbesondere nennt das Gesetz aber auch beispielhaft einige wichtige Gründe. Diese sind wenn

• Dem Mieter die Sache teilweise oder ganz entzogen wird oder ihm diese nicht rechtzeitig gewährt wird
• Der Mieter die Mietsache derart vernachlässigt, dass die Sache erheblich gefährdet wird oder sie unbefugt einer dritten Person überlassen wird
• Die Miete vom Mieter auf zwei aufeinanderfolgende Terminen nicht gezahlt wird

Hier gilt allerdings bei dem letzten Punkt, dass der wichtige Grund zur fristlosen Kündigung nicht mehr besteht, wenn der Mieter vorher die Miete zahlt. Dies hat zur Folge, dass es häufig gerade bei Wohnraummietverträgen vorkommt, dass Mieter mit der Miete im Verzug sind, bevor es zur Räumungsklage kommt zahlen sie dann aber zügig, sodass kein Grund mehr zur fristlosen Kündigung besteht.

Die außerordentliche fristgebundene Kündigung

Eine außerordentliche fristgebundene Kündigung ist dann möglich, wenn der Mieter stirbt. Dann ist der Vermieter nicht mehr verpflichtet den Mietvertrag mit den Erben aufrechtzuerhalten, sondern kann diesen kündigen. Sondervorschriften darüber gibt es im Wohnraummietrecht. So ist dort zum Beispiel vorgeschrieben, dass der Ehepartner oder Lebenspartner bei Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintritt. Wenn der Ehepartner nicht eintritt, dann können auch die Kinder des Mieters eintreten. Tritt keiner der genannten Personen ins Mietverhältnis ein, dann treten automatisch die Erben ein. Innerhalb von einem Monat nach Kenntnis über den Tod des Mieters ist dann allerdings eine außerordentliche Kündigung möglich. In den Normen über Wohnraummietverträge sind weitere außerordentliche Kündigungsrechte enthalten, wie zum Beispiel, wenn eine Mieterhöhung des Vermieters vorliegt.

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