Bei einer Miete mietet ein Mieter von einem Vermieter eine Sache. Miete bedeutet, dass der Vermieter für eine bestimmte Zeit oder auch für unbestimmte Zeit verpflichtet ist, dem Mieter die Mietsache zu überlassen. Der Mieter hingegen muss in dieser Zeit die vereinbarte Miete an den Vermieter zahlen. Das sind die Hauptleistungspflichten aus einem wirksamen Mietvertrag.
Häufig wird in der Praxis das Wort Miete mit dem Wort Leihe verwechselt. Bei einer Leihe bekommt der Entleiher im Gegensatz zur Miete die Überlassung der Sache unentgeltlich. Das heißt er muss keine Gegenleistung erbringen. In der Praxis wird zum Beispiel bei einem Autohaus davon gesprochen, sich ein Auto zu leihen. Dies ist aber grundsätzlich der falsche Ausdruck, weil man das Auto in der Regel nicht unentgeltlich benutzen kann. Eigentlich handelt es sich im rechtlichen Sinne um einen Mietvertrag.
Neben den aufgezeigten Hauptleistungspflichten aus einem Mietvertrag bestehen für beide Parteien auch Nebenleistungspflichten. Nebenleistungspflichten sind die, die keine Hauptleistungspflichten sind. Werden sie von einer Partei verletzt und entsteht daraus ein Schaden, dann macht sich diese Partei in der Regel schadensersatzpflichtig.
Nebenleistungspflicht ist beim Mietvertrag zunächst einmal bei Beendigung des Mietverhältnis die Rückgabe der Mietsache an den Vermieter. Dabei muss die Mietsache so zurückgegeben werden, wie sie auch erhalten wurde. Bei Wohnraummieten können sich Besonderheiten ergeben, wenn der Mieter eventuell durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zur Instandhaltung oder zu Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet worden ist. Man beachte hierbei die aktuelle Rechtsprechung des BGH, der besondere Regeln zur Wirksamkeit von Verpflichtungen des Mieters zu Schönheitsreparaturen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen aufgestellt hat.
Zusätzlich gibt es für den Mieter die Pflicht zu Mängelanzeige. Bemerkt der Mieter einen Mangel an der Mietsache, dann muss er dies dem Vermieter anzeigen und ihm damit Gelegenheit geben den Mangel zu beseitigen. Als Folge einer nicht ausgeführten Mängelanzeige verliert der Mieter eventuelle Gewährleistungsrechte und macht sich gegebenenfalls selbst schadensersatzpflichtig.
Weiterhin treffen sowohl Mieter als auch Vermieter Nebenpflichten, die für alle Verträge gelten, nämlich sogenannten Rücksichtnahmepflichten. Beide Parteien haben die Obliegenheit zumutbare Rücksicht auf die andere Partei zu nehmen. Dabei sind im Gesetz spezielle Anhaltspunkte dafür gegeben, welche Pflichten dies sein könnten. Der Mieter darf die Mietsache zum Beispiel nicht ohne Zustimmung des Vermieters einem Dritte überlassen. Er darf eine Wohnung ohne die Einwilligung des Vermieters nicht untervermieten. Auch der Vermieter muss Rücksicht nehmen. Diese Rücksicht spiegelt sich vor allem dann wieder, wenn ein Vermieter kündigen möchte, denn dies kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen. Gerade für Wohnraummieten gibt es eine Reihe von Gründen, wegen denen der Vermieter kündigen könnte. Allerdings ist dort immer das besondere Interesse des Mieters am Wohnraum zu beachten und häufig eine Abwägung beider Interessen vorzunehmen.
Aus dem Mietvertrag können sich auch Sekundäransprüche ergeben. Sekundäransprüche sind solche Ansprüche, die nicht die Hauptleistungspflichten aus dem Mietvertrag betreffen, also Überlassung der Mietsache und Zahlung der Miete, sondern die erst aus Pflichtverletzungen von Haupt- und Nebenpflichtverletzungen entstehen. Dies sind vor allem Schadensersatz und Minderung. Diese können sich besonders dann ergeben, wenn eine der oben genannten Pflichten einer Partei verletzt wird.
Hinzu kommen auch Schadensersatzansprüche wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache. Ist die Beschaffenheit der Mietsache nicht so wie vereinbart oder ist sie zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht einsetzbar, dann muss der Vermieter diesen Mangel grundsätzlich beheben. Tut er dies nicht, dann macht er sich schadensersatzpflichtig oder dem Mieter steht ein Minderungsrecht zu.