Wenn ein Mieter einen Mangel an der Mietsache bemerkt, dann muss er diesen Mangel dem Vermieter anzeigen, damit er Gelegenheit hat diesen zu beheben. Weil aber häufig in der Praxis der Mangel vom Vermieter nicht gleich behoben wird oder behoben werden kann, steht dem Mieter parallel das Recht der Minderung zu. Der Mieter kann dann in angemessener Höhe die Miete selbstständig mindern und zahlt dann, bis der Mangel behoben ist, nur noch den geminderten Mietpreis. Voraussetzungen für eine Minderung sind folgende:
Sach- oder Rechtsmangel
Es muss ein Sach- oder Rechtsmangel an der Mietsache vorliegen. Ein Sachmangel ist in der Regel dann gegeben, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht möglich ist oder eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache fehlt. Ein Rechtsmangel liegt immer dann vor, wenn die Mietsache mit dem Recht eines Dritten belastet ist. Das würde bereits dann vorliegen, wenn die Mietsache schon an eine dritte Person vermietet wurde.
Beispiel: Häufig findet man in der Rechtsprechung Diskussion über Sachmängel bei Wohnraummiete. So stellte sich häufig das Problem, dass man sich uneinig war, ob eine falsche Quadratmeterangabe einer Wohnung einen Sachmangel darstellt. Wenn zum Beispiel im Mietvertrag die Wohnung mit 80 qm beschrieben ist, sich aber nachträglich herausstellt, dass diese nur 70 qm groß ist, könnte darin ein Sachmangel liegen, da die Beschaffenheit der Wohnung nicht so ist, wie sie im Vertrag zugesichert wurde. Hier wurde kürzlich von der Rechtsprechung entschieden, dass bei einer Abweichung von größer als 10 % der angegebenen Mietfläche ein Sachmangel vorliegt. Im vorliegenden Fall ist eine größere Abweichung als 10 % gegeben, sodass hier ein Sachmangel vorliegt, wegen dem man die Miete mindern könnte.
Kein Ausschluss der Minderung
Die Minderung dürfte auch nicht ausgeschlossen sein. Grundsätzlich kann der Vermieter Gewährleistungsrechte, wie auch die Minderung, ausschließen. Um den Mieter zu schützen ist dies allerdings nicht bei Wohnraummietverträgen möglich. Dort wäre ein Gewährleistungsausschluss unwirksam.
Ein gesetzlicher Ausschluss kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder hätte kennen müssen, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt angewendet hätte. Ist ein Mangel also so offensichtlich, dass der Mieter ihn bei Vertragsschluss hätte erkennen müssen, dann ist für ihn die Minderung in der Regel nicht möglich.
Ein wichtiger gesetzlicher Ausschlussgrund ist die fehlende Mängelanzeige. Wenn der Mieter einen Mangel bemerkt, dann muss er diesen dem Vermieter anzeigen, damit dieser Gelegenheit hat den Mangel zu beseitigen. Nur wenn der Vermieter es trotz der Mängelanzeige unterlässt, etwa weil er nicht will oder nicht kann, den Mangel zu beseitigen, dann kann der Mieter mindern. Ein Unterlassen der Mängelanzeige durch den Mieter kann für diesen sogar bedeuten, dass er Schadensersatz an den Vermieter zahlen muss.
Rechtsfolge
Die Rechtsfolge der Minderung ist die Herabsetzung der Miete. Die Höhe der Minderung berechnet sich nach der Art des Mangels, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wird mit Mangel und ohne Mangel in Relation gesetzt und so die geringere Miete berechnet. Dabei wird die Bruttomiete also Berechnungsgrundlage angenommen, nicht die Nettomiete. In der Regel wird bei der Mietminderung eine prozentuale Minderung angegeben.
Im Gegensatz zu anderen Mängelgewährleistungsrechten, wie zum Beispiel Schadensersatz oder Kündigung, wird die Mietminderung kraft Gesetz gültig. Das heißt, dass sie der Mieter nicht gegenüber dem Vermieter erklären muss, er kann einfach die Miete angemessen mindern. Hat der Mieter zu viel gezahlt, weil er von dem Minderungsgrund erst später erfahren hat, kann er die bereits zu viel gezahlte Miete vom Vermieter im Wege des Bereicherungsrechts zurückverlangen. Er hat also einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete.