Wenn man Land gegen Geld bei einer anderen Person ausleihen möchte und neben dem Land selbst auch dessen Früchte behalten möchte, dann sollte man über das Land einen Pachtvertrag abschließen. Durch die Pacht kann der Pächter gegen den vereinbarten Pachtzins das Land nutzen und die erwirtschafteten Früchte behalten. Dabei kann es sich bei dem Land um Ackerland handeln, das von einem Landwirt genutzt wird, aber auch um Grundstücke, die bebaut sind. Grundsätzlich ist das Grundstück allerdings zur Bodennutzung oder Tierhaltung gedacht, so dass sich der überwiegende Anwendungsbereich von Landpachtverträgen im Rahmen von Landwirtschaft bewegt.
Vertragsschluss
Ein Landpachtvertrag kommt zur Stande, wenn sich Verpächter und Pächter über die wesentlichen Bestandteile des Vertrags einigen. Diese sind meist das Land, das verpachtet werden soll, der Pachtzins und die Laufzeit. Grundsätzlich kann ein Landpachtvertrag mündlich geschlossen werden, es bedarf also keines schriftlichen Vertrags. Allerdings bewirkt ein nur mündlicher Vertragsschluss, dass der Vertrag, wenn er länger als zwei Jahre geschlossen wird, unbegrenzt gilt. Das heißt, auch wenn eine mündliche Vereinbarung zwischen Pächter und Verpächter besteht, dass der Vertrag nur drei Jahre laufen soll, ist der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn kein schriftlicher Vertrag besteht.
In der Regel bietet es sich aber an auch den Pachtvertrag schriftlich zu schließen. Dies hat vor allem vor Gericht den Vorteil, dass man bei einem Rechtsstreit das Vorliegen des Vertrages einfacher beweisen kann. Ansonsten stellt sich häufig das Problem, dass ein Vertrag mangels ausreichender Beweise nicht angenommen werden kann, weil häufig keine Zeugen für das Vorliegen eines Pachtvertrages vorhanden sind.
Inhalt des Vertrages
Im Vertrag müssen die wesentlichen Bestandteile des Vertrages genannt werden. Dazu gehört insbesondere eine Beschreibung der Pachtsache. Es soll beschrieben werden, welchen Umfang die Pachtsache hat. Hier bietet es sich vor allem an, das Land durch die im Grundstücksregister benannten Parzellen abzugrenzen. Weiterhin ist es von Vorteil den Zustand der Pachtsache im Pachtvertrag festzulegen. Dann können eventuelle Unstimmigkeiten bei Rückgabe der Pachtsache auf der Grundlage des Vertrages gelöst werden. Auch hier ist dies maßgeblich für einen eventuellen Streit vor Gericht, weil so Beschaffenheit des Landes durch den Pachtvertrag bei Vertragsschluss bewiesen werden kann.
Der Inhalt des Vertrages, also die Beschreibung der Pachtsache, ist eine Obliegenheit der Pachtparteien. Wenn sich eine Partei weigert an der Beschreibung teilzunehmen, kann die andere Partei dies im Wege eines Sachverständigengutachtens ersetzen. Dann ist die verweigernde Partei dazu verpflichtet, die Kosten des Sachverständigen anteilig zu tragen. Dies ist in der Praxis der schlechtere Weg, da ein Sachverständiger in der Regel hohe Kosten berechnet. Ebenso entstehen Kosten des Gerichts, weil der Sachverständige erst auf Antrag einer Partei durch das Landwirtschaftsgericht ernannt wird.
Rechtsfolge
Die Rechtsfolge eines wirksamen Landpachtvertrages ist die Überlassung der Pachtsache auf der einen Seite und die Zahlung des Pachtzinses auf der anderen Seite. Der Verpächter muss dem Pächter das Land mit dem vereinbarten Inventar überlassen und zwar so, wie im Vertrag vereinbart. Der Pächter hingegen ist verpflichtet den vereinbarten Pachtzins zu zahlen.
Weiterhin muss der Pächter auch Ausbesserungsarbeiten am Land leisten, wenn diese einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen. Er muss also quasi dafür sorgen, dass das Land so erhalten bleibt, wie er es erlang hat und keinen wesentlichen Wertverlust erleidet.
Weiterhin ist der Pächter auch zu einer ordnungsgemäßen Wirtschaft verpflichtet. Wird zum Beispiel Ackerland vom Pächter gepachtet, dann muss er dieses Ackerland auch im Wege einer ordnungsgemäßen Wirtschaft bewirtschaften. Sonst droht eine Verschlechterung des Ackerlandes, wegen der sich der Pächter schadensersatzpflichtig machen kann.