Pachtverträge sind Dauerschuldverhältnisse, das heißt, dass sie in der Regel durch Kündigung beendet werden können. Etwas anderes gilt wenn ein Pachtvertrag auf Zeit abgeschlossen wurde, dann wird dieser nämlich beendet, wenn die vereinbarte Zeit abgelaufen ist. Ist der Pachtvertrag auf die eine oder andere Weise beendet, dann ist es die Pflicht des Pächters, das Land an den Verpächter wieder zurückzugeben.
Für eine Kündigung eines Pachtsvertrages über Land gibt es spezielle Regeln. Zum einen muss eine Kündigung immer schriftlich ergehen. Vor allem aber muss die Kündigungsfrist eingehalten werden.
Kündigungsfrist bei ordentlicher Kündigung
Die Kündigungsfrist beträgt bei einem Landpachtvertrag ein Jahr. Für eine wirksame ordentliche Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Pachtjahres, bis zu dessen Schluss gekündigt werden soll, die Kündigung erfolgen. Möchte also ein Verpächter den Pachtvertrag zum 31.12.2013 kündigen, dann muss er spätestens bis zum 03.01.2012 die Kündigung gegenüber dem Pächter erklärt haben.
Ausnahmsweise sind auch kürzere Kündigungsfristen möglich, nämlich dann, wenn diese im Vertrag so vereinbart worden sind. Dies muss aber schriftlich geschehen. Liegt nur eine mündliche Vereinbarung über eine kürzere Kündigungsfrist vor, dann ist diese Vereinbarung nicht wirksam.
Kündigungsfrist bei außerordentlicher Kündigung
Wenn einer der im Gesetz beschriebenen Gründe vorliegt, kann der Verpächter oder der Pächter den Vertrag auch außerordentlich kündigen. Dem Pächter steht zum Beispiel ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn er berufsunfähig wird und deshalb nicht mehr arbeiten kann. Dies begründet aber nur ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Pächter vorher versucht hat die Pachtsache einem Dritten zu überlassen und der Verpächter dem widersprochen hat. So soll der Pächter bei eigener Berufsunfähigkeit erst mal verpflichtet sein eine Ersatzperson zu finden, bevor er den Pachtvertrag außerordentlich kündigt.
Weiterhin gibt es noch eine Reihe von anderen außerordentlichen Kündigungsgründen. Diese entsprechen im Wesentlichen denen der außerordentlichen Kündigungsgründe im Mietrecht. So kann ein außerordentlicher Kündigungsgrund bei einer erheblichen Pflichtverletzung einer Vertragspartei vorliegen. Ebenso ist ein Kündigungsgrund gegeben, wenn der Pächter mit der Zahlung des Pachtzinses wiederholt in Verzug gerät. Dieser Verzug ist Kündigungsgrund, wenn der Pächter länger als drei Monatspachtzinsen in Verzug ist und die Höhe des Betrages nicht unerheblich ist.
Eine Besonderheit beim Landpachtvertrag besteht weiterhin darin, dass auch ein noch laufender Pachtvertrag auf Antrag beim Landwirtschaftsgericht durch dieses durch eine Anordnung vorzeitig beendet werden kann. Daneben kann es auch Anordnungen über die weitere Durchführung des Vertrages oder die Laufzeit treffen. So soll verhindert werden, dass sich eventuelle Vertragsunsicherheiten auf den Landpachtvertrag auswirken, denn das, was das Gericht anordnet, gilt dann zwischen den beiden Vertragsparteien als vereinbarter Vertragsinhalt.
Für eine außerordentliche Kündigung ist die Kündigungsfrist geringer. Sie ist immer zum Ende eines Pachtjahres möglich und muss diesmal bis zum dritten Werktag des vorherigen Halbjahres erklärt werden. Man könnte also eine außerordentliche Kündigung zum 31.12.2013 bis zum 03.06.2013 erklären.
Tod des Pächters
Wenn der Pächter stirbt, dann tritt im Grunde dieselbe Rechtsfolge wie beim Tod eines Mieters ein. Der Vertrag bleibt zunächst trotzdem bestehen. Die Erben werden Vertragspartei und treten für den Verstorbenen in den Pachtvertrag ein. Um den Erben das Vertragsverhältnis aber nicht aufzuzwingen, haben sie innerhalb von sechs Monaten das Recht den Vertrag zu kündigen. Dann wirkt die Kündigung zum Ende eines Kalendervierteljahrs, das heißt im Dreimonatsrhythmus. Dieses Recht besteht auch für den Verpächter, denn er muss sich schließlich seine Vertragsparteien aussuchen können.