Wenn man ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte und es einem selbst nicht möglich ist, den Vertrag abzuschließen, dann kann man einen Stellvertreter damit beauftragen. Diesem muss man dann die Vertretungsmacht einräumen, ein Grundstück zu verkaufen oder zu kaufen. Der Stellvertreter kann in der Regel selbst im Rahmen seiner Vertretungsmacht entscheiden, welches Grundstück er für welchen Preis kauft oder verkauft, denn er gibt eine eigene Willenserklärung ab. Dennoch gibt es bei der Stellvertretung bei Immobiliengeschäften einige Besonderheiten, denn ein Kaufvertrag über eine Immobilie unterliegt bestimmten Formvorschriften. Die Besonderheiten werden im Folgenden erläutert:
Person des Stellvertreters
Ein Stellvertreter, der eine andere Person bei einem Grundstücksverkauf- oder Kauf vertreten soll, muss selbst geschäftsfähig sein, denn er gibt ja eine eigene Willenserklärung im Namen eines anderen ab. Diese wirkt dann für den Vertretenen, wenn dieser dem Stellvertreter die Macht zum Abschluss dieses Geschäftes gegeben hat. Voll geschäftsfähig ist man grundsätzlich, wenn die geistige Reife dafür vorliegt. Das ist bei geisteskranken Personen zum Beispiel nicht der Fall. Kinder sind nicht voll geschäftsfähig. Kinder unter sieben Jahren sind gar nicht geschäftsfähig und dürfen keine Verträge abschließen, Kinder zwischen sieben und achtzehn Jahren sind beschränkt geschäftsfähig.
Form der Vollmacht
Die Vollmacht, die einer Person erlaubt, ein Grundstück im Namen einer anderen Person zu kaufen oder zu verkaufen, ist grundsätzlich, im Gegensatz zum Kaufvertrag selbst, formfrei. Das heißt, dass auch mündlich gegenüber dem Stellvertreter der Kauf oder Verkauf eines Grundstücks erklärt werden kann.
Ausnahme: Unwiderrufliche Vollmacht
Eine Ausnahme diesbezüglich stellt die sogenannte unwiderrufliche Vollmacht dar. Wenn eine Vollmacht gegenüber dem Stellvertreter eingeräumt wird, aber gleichzeitig erklärt wird, dass die Vollmacht unwiderruflich ist, dann muss diese notariell beurkundet werden. Das liegt daran, dass eine unwiderrufliche Vollmacht schon so bindend wie ein Kaufvertrag ist. Würde die unwiderrufliche Vollmacht formfrei sein, dann würden die Regeln zum Schutz des Käufers und des Verkäufers durch die Formvorschriften unterlaufen.
Handeln ohne Vertretungsmacht
Falls einer für eine andere Person handelnder Stellvertreter keine Vertretungsmacht hat oder eine unwiderrufliche Vollmacht nicht den Formvorschriften genügt, dann handelt der Stellvertreter ohne Vertretungsmacht. Es ist dann im Nachhinein möglich, dass der Vertretene das Geschäft noch genehmigt, dann wird es noch wirksam. Tut er dies nicht, so wird das Geschäft spätestens mit der Ablehnung des Vertretenen endgültig unwirksam.