Darf man einen Mieter zur Untermiete in seine Mietwohnung nehmen?


Wenn man eine selbst gemietete Wohnung an jemanden weiter vermietet, dann nennt man das Untermiete. Dabei mietet ein Hauptmieter von dem Vermieter die Wohnung und vermietet diese an eine dritte Person unter. Dann wohnt der Hauptmieter häufig selbst mit in der Wohnung und führt mit dem Untermieter eine Wohngemeinschaft. Es stellt sich die Frage, ob der Mieter die Wohnung ohne Kenntnis des Vermieters untervermieten kann und ob der Vermieter das Recht hat, die Untermiete zu verbieten.

Grundsätzlich kann der Mieter mit der Mietwohnung im Rahmen des Allgemeingebrauchs umgehen und so leben und wohnen, wie er möchte. Das Recht die Wohnung einer dritten Person zu überlassen hingegen steht dem Mieter nicht zu, sondern dem Vermieter. Er ist schließlich in der Regel Eigentümer der Wohnung und muss selbst entscheiden können, wem er die Wohnung überlassen möchte. Würde man eine uneingeschränkte Freiheit des Mieters zur Untervermietung annehmen, dann hätte der Vermieter keinen Einfluss darauf, wer in seiner Wohnung wohnt.

Deshalb muss der Mieter grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn er die Wohnung untervermieten möchte. Im Gegensatz dazu kann der Vermieter aber auch nicht grundlos die Untervermietung untersagen. Immer dann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, dann kann er die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter verlangen. Wenn dem Vermieter durch die Untermiete Nachteile entstehen, dann kann das damit ausgeglichen werden, dass er mehr Miete verlangen kann. Es ist dann Verhandlungssache, ob die Untermiete vom Vermieter gegen eine höhere Miete gestattet wird.

Allerdings darf nicht pauschal eine Mieterhöhung vom Vermieter erlassen werden. Es müssen tatsächliche Gründe vorliegen, warum dem Vermieter eine Untervermietung ansonsten nicht zumutbar ist. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Wohnung übermäßig abgenutzt wird, weil ungewöhnlich viele Personen in der Wohnung wohnen. Liegt solch ein Grund vor, dann muss der Vermieter diesen dem Mieter darlegen und so darstellen, dass dieser diesen auch versteht. Im Gegenzug dazu besteht auch für den Mieter die Pflicht, dem Vermieter die Gründe seines berechtigten Interesses zu erläutern und vorzulegen.

Solch ein berechtigtes Interesse des Mieters kann zum Beispiel dann bestehen, wenn der Hauptmieter eine Lebensgemeinschaft gründet und seinen Lebensgefährten oder seine Lebensgefährtin in der Wohnung mit wohnen lassen will. Dann würde der Hauptmieter mit seinem Lebensgefährten einen Untermietvertrag schließen, bei dem der Vermieter kein Recht hätte die Untervermietung zu verbieten. Nur ausnahmsweise kann er hier die Untervermietung verbieten, nämlich dann, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse daran hat, dass die Wohnung nicht untervermietet wird.

Liegt ein wirksamer Untermietvertrag vor, bei dem der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung gegeben hat, dann richten sich die Folgen für das Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter nach den allgemeinen mietrechtlichen Grundsätzen. Beendet wird das Mietverhältnis bei Kündigung einer Vertragspartei.

Wegen dieser Besonderheiten ist es nicht möglich, die Untermiete in allgemeinen Geschäftsbedingungen schon von vornhinein auszuschließen. Dann nämlich ist der Mieter unangemessen benachteiligt, weil er bei berechtigtem Interesse das Recht hat, unter zu vermieten. Liegt eine derartige Klausel vor, ist diese nicht gültig.

Diese Grundsätze gelten nicht nur für Wohnraum, sondern auch für die Miete von beweglichen Sachen. Auch hier ist der Mieter grundsätzlich nicht berechtigt, die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters an eine dritte Person weiterzugeben. Überlässt der Mieter die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten, dann hat das zur Folge, dass der Mieter für alle Schäden, die an der Mietsache durch den Dritten auftreten, selbst verantwortlich ist und haftet. Dann muss er dafür gegebenenfalls Schadensersatz zahlen.

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