Stirbt der Mieter einer Wohnung, dann stellt sich für den Vermieter die Frage, was mit dem Mietvertrag passiert. Wird dieser dann unwirksam oder besteht er weiterhin? Diese Frage richtet sich im Wesentlichen danach, in welcher Situation der Mieter war. Das heißt, ob er Alleinmieter war oder nicht und ob er Erben hinterlassen hat, die eventuell in das Mietverhältnis eintreten können.
Verheirateter Mieter
Für einen Mieter, der in einer Familie lebt, hat das Gesetz eine bestimmte Rangfolge des Eintritts in den Mietvertrag festgelegt, die eintritt, wenn der Mieter stirbt. Ist dieser nämlich verheiratet, dann tritt der überlebende Ehegatte, der mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, automatisch an die Stelle des Verstorbenen in den Mietvertrag ein. Das gleiche gilt für den gleichgeschlechtlichen Lebenspartner des Verstorbenen. Wenn der Ehegatte nicht eintritt (weil er eventuell selbst schon verstorben ist oder durch Scheidung kein Ehegatte mehr ist), dann treten die Kinder in den Vertrag ein. Dies gilt aber nur für die Kinder, die in einem gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen leben.
Dies soll die Kinder und auch den überlebenden Ehegatten davor schützen, dass sie durch den Tod die Wohnung verlieren. Ähnliches gilt für andere als Kinder, Ehegatten und Lebenspartner. Wenn nämlich der Verstorbene mit jemand anderem zusammenwohnt, wie zum Beispiel einem Lebensgefährten oder einer Lebensgefährtin, dann soll diese Person in den Mietvertrag eintreten. Im Ergebnis ergibt sich also, dass derjenige, der im engen Verhältnis mit dem verstorbenen Mieter zusammengewohnt hat, in die Rechte und Pflichten des Mietervertrages eintritt und somit Mieter und Vertragspartei des Vermieters wird. Dadurch wird dieser Person zugesichert auch im Todesfall des Mieters die Wohnung zu behalten.
Zum Schutz der eintretenden Person gibt es für diese auch die Möglichkeit, dem Eintritt innerhalb von einem Monat zu widersprechen. Es muss dem Vermieter mitgeteilt werden, dass das Mietverhältnis nicht übernommen werden soll. So hat der Hinterbliebene ein Wahlrecht, je nachdem ob er weiterhin in der Wohnung wohnen möchte oder nicht. Aber auch der Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis innerhalb von einem Monat zu beenden. Diese Frist beginnt ab Kenntnis vom Tod des Mieters zu laufen. Grund für dieses Sonderkündigungsrecht besteht darin, dass sich der Vermieter im Sinne der Privatautonomie selbst aussuchen kann, mit wem er einen Mietvertrag abschließt. So ist er nicht gezwungen, mit dem Hinterbliebenen ein Mietverhältnis einzugehen.
Mehrere Personen als Mieter
Sind mehrere Personen Mieter und stirbt eine von diesen Personen, dann wird das Mietverhältnis mit den anderen Personen weitergeführt. Hier besteht für die anderen Mieter innerhalb von einem Monat nach Kenntnis des Todes das Recht zur Kündigung. Dieses Sonderkündigungsrecht wird den Mietern eingeräumt, da bei mehreren Mietern für gewöhnlich eine Teilung der Miete üblich ist. Stirbt einer der Mieter, dann müssen die anderen seinen Teil übernehmen und somit eine höhere Miete anteilmäßig zahlen. Dies ist häufig der Auslöser der Kündigung bei mehreren Mietern.