Wenn man sich eine Wohnung mietet, dann verpflichtet sich der Vermieter dazu, dem Mieter die Wohnung zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug dazu muss der Mieter die vereinbarte Miete zahlen. Wenn der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nachkommt und die Mietwohnung so stellt, wie sie vertraglich vereinbart wurde oder wie es zu erwarten gewesen ist, dann muss der Mieter auch nicht die vollständige Miete zahlen, er kann die Miete mindern. Für die Minderung einer Miete von Wohnräumen bestehen folgende Voraussetzungen:
Sach- oder Rechtsmangel
Es muss ein Sach- oder Rechtsmangel an der Mietwohnung vorliegen. Ein Sachmangel ist in der Regel dann gegeben, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht möglich ist oder eine zugesicherte Eigenschaft der Wohnung fehlt. Ein Rechtsmangel liegt immer dann vor, wenn die Mietwohnung mit dem Recht eines Dritten belastet ist. Das würde bereits dann vorliegen, wenn die Wohnung schon einer anderen Person vermietet wird.
Beispiel: In der Rechtsprechung wurde häufig diskutiert, ob eine falsche Quadratmeterangabe einer Wohnung einen Sachmangel darstellt. Im Ergebnis wurde diese Frage bejaht. Wenn zum Beispiel im Mietvertrag die Wohnung mit 80 qm beschrieben ist, sich aber nachträglich herausstellt, dass diese nur 70 qm groß ist, könnte darin ein Sachmangel liegen, da die Beschaffenheit der Wohnung nicht so ist, wie sie im Vertrag zugesichert wurde. Hier wurde kürzlich von der Rechtsprechung entschieden, dass bei einer Abweichung von größer als 10 % der angegebenen Mietfläche ein Sachmangel vorliegt. Im vorliegenden Fall ist eine größere Abweichung als 10 % gegeben, sodass hier ein Sachmangel vorliegt, wegen dem man die Miete mindern könnte.
Kein Ausschluss der Minderung
Die Minderung dürfte auch nicht ausgeschlossen sein. Grundsätzlich kann der Vermieter Gewährleistungsrechte, wie auch die Minderung, ausschließen, wenn es sich um einen Mietvertrag über bewegliche Sachen handelt. Um den Mieter zu schützen ist dies allerdings nicht bei Wohnraummietverträgen möglich. Dort wäre ein Gewährleistungsausschluss unwirksam.
Es gibt aber auch einen gesetzlichen Ausschlussgrund für ein Minderungsrecht. Dieses ist nämlich ausgeschlossen, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel nicht anzeigt. Wenn der Mieter einen Mangel bemerkt, dann muss er diesem dem Vermieter anzeigen, damit dieser Gelegenheit hat den Mangel zu beseitigen. Nur wenn der Vermieter es trotz der Mängelanzeige unterlässt, etwa weil er nicht will oder nicht kann, den Mangel zu beseitigen, dann kann der Mieter mindern. Ein Unterlassen der Mängelanzeige durch den Mieter kann für diesen sogar bedeuten, dass er Schadensersatz an den Vermieter zahlen muss.
Rechtsfolge
Die Rechtsfolge der Minderung ist die Herabsetzung der Miete. Die Höhe der Minderung berechnet sich nach der Art des Mangels, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wird mit Mangel und ohne Mangel in Relation gesetzt und so die geringere Miete berechnet. Dabei wird die Bruttomiete also Berechnungsgrundlage angenommen, nicht die Nettomiete. In der Regel wird bei der Mietminderung eine prozentuale Minderung angegeben.
Im Gegensatz zu anderen Mängelgewährleistungsrechten, wie zum Beispiel Schadensersatz oder Kündigung, wird die Mietminderung kraft Gesetz gültig. Das heißt, dass sie der Mieter nicht gegenüber dem Vermieter erklären muss, er kann einfach die Miete angemessen mindern. Hat der Mieter zu viel gezahlt, weil er von dem Minderungsgrund erst später erfahren hat, kann er die bereits zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen. Er hat also einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete.