Bei der Miete einer Wohnung handelt es sich beim Mietvertrag um einen schuldrechtlichen, gegenseitigen Vertrag. Gegenseitig bedeutet, dass beiden Parteien Rechte und Pflichten auferlegt werden. Der Vermieter muss als Hauptpflicht die Wohnung zur Verfügung stellen und der Mieter muss die vereinbarte Miete als Hauptflicht zahlen. Falls der Vermieter seiner Hauptflicht nicht nachkommt und nur eine mangelhafte Wohnung zur Verfügung stellt, dann kann der Mieter eventuell einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter durchsetzen. Folgende Voraussetzungen müssen für einen Schadensersatzanspruch des Mieters gegeben sein:
Mangel
Es muss an der Mietwohnung ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegen. Ein Sachmangel liegt immer dann vor, wenn die Beschaffenheit nicht so ist, wie vereinbart oder ein Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Ein Rechtsmangel hingegen liegt vor, wenn die Mietsache mit dem Recht eines Dritten belastet ist. Das könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn die Wohnung schon an einen Dritten vermietet wurde.
Anfänglich oder nachträglich
Das Gesetz unterscheidet zwei Möglichkeiten eines Mangels. Er kann schon bei Vertragsschluss vorliegen, aber auch erst nachträglich entstehen. Besteht der Mangel schon bei Vertragsschluss, dann ist das Verschulden des Vermieters keine Voraussetzung. Also auch, wenn der Vermieter nichts für den Mangel kann, macht er sich schadensersatzpflichtig. Das ist deshalb so vorgesehen, damit sich der Mieter grundsätzlich auf die Mangelfreiheit der Sache verlassen kann.
Wenn allerdings der Mangel erst während der Mietzeit auftritt, dann ist der Vermieter nur schadensersatzpflichtig, wenn der den Mangel zu vertreten hat. Ihm muss also Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden können. Vorsatz bedeutet eine Handlung mit Wissen und Wollen zu begehen. Fahrlässigkeit hingegen ist das Außer-Acht-Lassen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Das liegt daran, dass die Wohnung nach Vertragsschluss für gewöhnlich im Besitz und damit im Herrschaftsbereich des Mieters liegt und er auch an einem Mangel Schuld haben könnte. Die Garantiehaftung für anfängliche Mangelhaftigkeit greift deshalb nicht ein.
Verzug des Vermieters
Weist der Mieter den Vermieter nicht auf den Mangel hin und beseitigt ihn sogar selbst, dann scheidet ein Schadensersatzanspruch aus, wenn der Schaden gerade auf dem Verzug beruht. Ersatzfähig ist deshalb nicht der Schaden, den der Mieter dadurch erleidet, dass er den Mangel selbst beseitigt, ohne vorher den Vermieter vom Mangel in Kenntnis gesetzt zu haben. Der Vermieter muss gerade die Chance haben, den Mangel selbst zu beseitigen.
Rechtsfolge
Als Rechtsfolge kann der Mieter dann den Schaden, den er durch den Verzug des Vermieters zur Mangelbeseitigung erlangt hat, ersetzt bekommen. Ein Schaden ist immer ein unfreiwilliges Vermögensopfer. Darunter fallen im Mietrecht vor allem die sogenannten Mangelfolgeschäden. Das sind Schäden, die der Mieter an einer anderen Sache als der Mietsache erleidet. Das können sowohl Körper- oder Gesundheitsschäden als auch materielle Schäden sein.
Beispiel: Student S mietet eine Wohnung. Auf Grund der mangelhaften Bausubstanz der Wohnung bildet sich dort Schimmel, der auch auf die Möbel des S und seine Gesundheit Auswirkungen hat. Die Möbel sind verschimmelt und auf Grund der Sporen zieht sich S eine Lungenentzündung zu. S hat jetzt die Möglichkeit nach Anzeige des Mangels von seinem Vermieter Schadensersatz für die beschädigten Möbel und seine Arztkosten verlangen zu können, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt. Wenn der Schimmel auf Grund mangelhafter Bausubstanz und nicht wegen falscher Lüftung entstanden ist, dann hat der Vermieter den Mangel auch zu vertreten und verschuldet den Schaden damit.
Ausschluss
Ein Ausschluss der Schadensersatzhaftung des Vermieters kommt dann in Betracht, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder ihm der Mangel auf Grund von grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Dann ist der Mieter nicht weiter schutzwürdig und kann den Schaden nicht vom Vermieter ersetzt bekommen.