Als Mieter einer Wohnung hat man in der Wohnung in der Regel seinen Lebensmittelpunkt. Deshalb ist es auch für den Mieter besonders schlimm, wenn der Vermieter die Wohnung kündigt. Um den Mieter vor einer plötzlichen und unbegründeten Kündigung zu schützen, muss der Vermieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um die Wohnung ordentlich zu kündigen. Vor allem muss die Kündigung einer bestimmten Form entsprechen, es muss ein Kündigungsgrund vorliegen und eine Kündigungsfrist muss eingehalten werden.
Form der Kündigung
Die Kündigung muss grundsätzlich schriftlich ergehen. Dabei reicht Textform, wie zum Beispiel E-Mail oder Telefax, nicht aus. Die Kündigung muss, vor allem wenn sie vom Vermieter aus kommt, die Gründe der Kündigung nachvollziehbar enthalten, so dass der Mieter sie verstehen kann und darauf aufbauend eventuell der Kündigung widersprechen kann. Deshalb ist es auch notwendig, dass in der Kündigungserklärung des Vermieters auf die Rechtsschutzmöglichkeit eines Widerspruchs seitens des Vermieters hingewiesen wird und die Form und Frist eines Widerspruchs genannt wird.
Kündigungsgründe
Der Gesetzgeber hat verschiedene Kündigungsgründe für Wohnraummietverträge im Gesetz geschaffen. Neben einer ordentlichen Kündigung gibt es auch außerordentliche Kündigungsgründe. In der Praxis drehen sich Probleme im Mietrecht häufig um die Kündigung des Vermieters, der sich an strikte Kündigungsgründe halten muss, um eine wirksame Kündigung zu erklären. Im Folgenden werden die wichtigsten ordentlichen Kündigungsgründe des Vermieters erläutert:
Ordentliche Kündigung
Eine ordentliche Kündigung kommt in Betracht, wenn der Vermieter Pflichten schuldhaft verletzt. In Betracht kommen hier alle Pflichten aus dem Mietvertrag. Ebenso kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn er die Wohnung für den Eigenbedarf benötigt. Eigenbedarf bedeutet die Nutzung der Wohnung durch Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts. Ein weiterer Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung liegt vor, wenn der Vermieter durch die Vermietung gehindert wird, das betroffene Grundstück angemessen wirtschaftlich zu nutzen. Neben diesen genannten Kündigungsgründen können auch noch weitere berechtigte Interessen des Vermieters einen ordentlichen Kündigungsgrund darstellen. Dies ist immer Einzelfallabhängig und muss für den konkreten Fall entschieden werden.
Frist
Liegt eine ordentliche Kündigung des Vermieters vor, ist sie an eine Frist gebunden. Die Frist ist in der Länge gestaffelt, je nachdem wie lang das Mietverhältnis schon besteht. Besteht es weniger als fünf Jahre, dann beträgt die Kündigungsfrist zwei Monate. Die Kündigungsfrist erhöht sich jeweils nach fünf und nach acht Jahren um drei Monate. Das Mietverhältnis kann bis zum dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Möchte der Vermieter zum Beispiel zum 30.04. kündigen, dann muss die Kündigung bis zum 03.02. erfolgt sein. Werktage im Sinne des Mietrechts sind alle Tage außer Samstag, Sonntag und den gesetzlichen Feiertagen. Diese Tage werden aus der Berechnung heraus gerechnet.
Besonderes Kündigungsrecht
Ein besonderes Kündigungsrecht steht dem Vermieter zu, wenn er selbst mit dem Mieter in einem Wohnhaus wohnt, in dem nicht mehr als zwei Wohnungen sind. Dann steht dem Vermieter ein zusätzliches Kündigungsrecht zu, weil dem besonderen Näheverhältnis zwischen Mieter und Vermieter Rechnung getragen werden soll. Gerade wenn Mieter und Vermieter eng zusammen wohnen, dann ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, die Wohnung weiter an den Mieter vermieten zu müssen, wenn es unüberwindbare Differenzen zwischen Mieter und Vermieter gibt. Zum Schutz des Mieters verlängert sich dann die Kündigungsfrist bei solch einem Kündigungsgrund um drei Monate.