Mietet man eine Wohnung, so ist dieser Mietvertrag ein Dauerschuldverhältnis und geht für gewöhnlich für lange Zeit. Häufig ist eine Wohnungsmiete nämlich nicht befristet, sondern unbefristet. Deshalb muss es dem Vermieter möglich sein, die Miete zu erhöhen, wenn Umstände vorliegen, die eine höhere Miete rechtfertigen. Solch eine Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn die im Gesetz genannten Gründe vorliegen. Die Wesentlichen werden im Folgenden dargestellt.
Vereinbarung
Natürlich ist eine Mieterhöhung immer im Wege der Privatautonomie durch Vertragsfreiheit möglich. Mieter und Vermieter können sich während des laufenden Mietvertrages über eine Mieterhöhung einigen. Außerdem können sich Vermieter und Mieter auch schon bei Vertragsschluss über eine selbstständige Mieterhöhung einigen, zum Beispiel, dass die Miete nach gewissen Zeitabständen steigt. Dies nennt man Staffelmiete. Für die Vereinbarung einer Staffelmiete gibt es einige Bedingungen, die der Vermieter zum Schutz des Mieters einhalten muss. Eine Staffelmiete ist zum Beispiel nur nach einem Jahr Laufzeit möglich. Weiterhin muss die Staffelung im Mietvertrag genau benannt werden, so dass der Mieter sieht, worauf er sich einlässt.
Mieterhöhung wegen ortsüblicher Vergleichsmiete
Der Vermieter kann die Miete außerdem während eines laufenden Mietvertrages auch dann erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich anhand eines Mietspiegels oder einer Mietdatenbank beweisen. Weiterhin kann der Vermieter auch durch selbstständige Sachverständigengutachten die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
So hat also der Vermieter die Chance, bei Erhöhung der Vergleichsmiete mit einer Mieterhöhung zu reagieren. So kann der sich den wechselnden Begebenheiten in der Umgebung, zum Beispiel wenn sich die Wohnqualität in einem Gebiet erhöht hat, anpassen. Trotzdem muss der Vermieter auch einige Bedingungen einhalten, die dem Schutz des Mieters dienen. So kann er eine Mieterhöhung wegen ortsüblicher Vergleichsmiete erst ein Jahr nach der letzten Mietänderung verlangen. Damit soll eine stetig wechselnde Miete verhindert werden, um dem Mieter eine gewisse Sicherheit zu geben. Zusätzlich gibt es eine sogenannte Kappungsgrenze, die die Höhe der Mieterhöhung einschränkt. Eine Mieterhöhung darf nicht innerhalb von drei Jahren größer als zwanzig Prozent des vorherigen Mietpreises sein.
Liegen alle Voraussetzungen für eine Mieterhöhung vor, dann muss der Vermieter dem Mieter die Mieterhöhung in Textform zukommen lassen. Textform umfasst sowohl den schriftlichen Verkehr als auch E-Mail oder Telefax. Bei der Mieterhöhung muss auch eine Begründung dieser dabei sein, damit der Mieter sie nachvollziehen kann. Die Begründung muss enthalten, woran der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete festgemacht hat, zum Beispiel Mietspiegel oder Mietdatenbank oder die entsprechenden Sachverständigengutachten, die er selbst in Auftrag gegeben hat.
Hat der Vermieter gegenüber dem Mieter die Mieterhöhung wirksam erklärt, dann wirkt diese ab den dritten Kalendermonat nach dem Zugang der Mieterhöhung beim Mieter. Der Mieter schuldet also ab dem Zeitpunkt die erhöhte Miete. Grundsätzlich wirkt die Mieterhöhung nicht automatisch. Pro Forma muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Tut er dies nicht, muss der Vermieter klagen, um die Zustimmung zu erhalten. Dabei wird das Gericht die oben genannten Voraussetzungen prüfen. Liegt nichts Entgegenstehendes vor, dann wird das Gericht die Zustimmung des Mieters bestimmen.
Mieterhöhung wegen Modernisierung
Nicht nur außenstehende Gründe können eine Mieterhöhung durch den Vermieter rechtfertigen, sondern auch Gründe, die in der Wohnung oder im Wohnhaus selbst liegen. So zum Beispiel, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßen durchführt, die eine Mieterhöhung rechtfertigen. Dabei muss eine nachhaltige Erhöhung der Gebrauchsfähigkeit der Mietwohnung vorliegen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter Modernisierungen im Rahmen der Sanierung eines Hauses vornimmt oder auch Modernisierungsnahmen zur Verbesserung des Energie- oder Wasserhaushalts. Liegt eine Modernisierung vor, dann kann der Vermieter anteilig je nach Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung die Miete erhöhen.
Mieterhöhung wegen Betriebskostenerhöhung
Haben sich die Betriebskosten erhöht, dann hat der Vermieter das Recht diese auf den Mieter umzulegen. Dies kommt vor allem dann in Betracht, wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden ist. Gerade bei steigenden Strom- oder Gaskosten muss der Vermieter während eines langen Mietvertrages die Möglichkeit haben, die Kosten gegenüber dem Mieter zu erhöhen. Aber auch hier muss der Vermieter dem Mieter Gründe für die Betriebskostenerhöhung mitteilen und gegebenenfalls eine Aufstellung dieser abgeben.
Gleiches gilt, wenn sich Betriebskosten mindern. Dann muss die Betriebskostenpauschale auch gemindert werden und dies dem Mieter vom Vermieter unverzüglich mitgeteilt werden. Solch eine Minderung oder Erhöhung muss auch in Textform gegenüber dem Mieter abgegeben werden.