Welche Reparaturen muss man an seiner Mietwohnung selbst durchführen?


Mietet man eine Wohnung, dann findet man häufig in seinem Mietvertrag sogenannte allgemeine Geschäftsbedingungen. Das sind Vertragsbedingungen, die der Vermieter für eine Vielzahl von Verträgen vorbereitet hat und die durch Kenntnisnahme des Mieters in den Vertrag eingebunden werden. Diese sind dann in der Regel für den Vertrag gültig.

Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen aber gewissen Beschränkungen. Sie dürfen nicht einen Inhalt haben, der für eine Vertragspartei benachteiligend oder überraschend ist. Gerade im Mietrecht muss wegen des Mieterschutzes besondere Rücksicht auf den Inhalt von allgemeinen Geschäftsbedingungen gelegt werden, denn häufig sind dort Klauseln geregelt, die für den Mieter überraschend oder benachteiligend sind.

In der näheren Vergangenheit hat sich der Bundesgerichtshof verstärkt mit der Wirksamkeit von allgemeinen Geschäftsbedingungen in Mietverträgen auseinandergesetzt. Eine besondere Rolle spielten dabei häufig Klauseln, die den Mieter zu sogenannten Schönheitsreparaturen verpflichteten. Der Bundesgerichtshof setzte sich damit auseinander, welche Klauseln den Mieter benachteiligen und damit unwirksam sind. Die wichtigsten Punkte aus diesen Entscheidungen sind die Folgenden:

Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich darf der Mieter durch allgemeine Geschäftsbedingungen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Allerdings fallen darunter nur kleinere Reparaturen und nicht solche, die zum Erhalt der Mietwohnung selbst notwendig sind. Dem Mieter dürfen demnach nicht Arbeiten wie der Außenanstrich von Fenstern oder Türen auferlegt werden, dies muss der Vermieter durchführen. Kleinere Schönheitsreparaturen im Inneren, wie zum Beispiel Streichen der Wände oder Tapezieren können jedoch dem Mieter auferlegt werden.

Starre Fristen

Zwar sind wie erläutert Schönheitsreparaturen dem Mieter zumutbar, jedoch dürfen diese nicht in starren Fristen geregelt werden. So ist es erlaubt, in allgemeinen Geschäftsbedingungen festzulegen, dass der Mieter bei starker Abnutzung der Mietsache dann Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn sie nicht mehr dem Zustand wie bei der Übergabe entspricht. Hingegen ist es nicht erlaubt, dem Mieter generell die Pflicht aufzuerlegen, in regelmäßigen Zeitabständen die Wohnung renovieren zu müssen. Erhält eine AGB im Mietvertrag die Klausel, dass ein Mieter alle fünf Jahre die Wohnung renovieren oder streichen muss, so ist diese Klausel zu starr und damit überraschend für den Mieter. Sie ist damit nicht gültig.

Renovierung bei Auszug

Ebenso ist auch eine generelle Klausel, die besagt, bei Ende des Mietverhältnisses die Wohnung renovieren zu müssen, zu starr und damit benachteiligend gegenüber dem Mieter. Enthält der Mietvertrag etwa eine Klausel, die besagt, dass bei Auszug renoviert werden muss, dann ist diese Klausel nicht wirksam. Sie berücksichtigt nämlich nicht, welchen Zustand die Wohnung bei Auszug hat. Sie könnte ja wegen besonderer Sorgfalt des Mieters noch im gleichen Zustand wie bei Übergabe sein. Müsste der Mieter aber trotzdem renovieren, würde es diesen unangemessenen benachteiligen. Dies ist kein sachgerechter Interessenausgleich und führt deshalb zur Unwirksamkeit der Klausel.

Abzugrenzen ist davon aber eine Klausel, die vorschreibt, dass die Wohnung dem Grunde nach so zu hinterlassen ist, wie sie vorgefunden wurde. Wenn man also eine Wohnung weiß gestrichen frisch renoviert übernimmt und die Wände bei Auszug in grellen bunten Farben gestrichen sind, dann muss man diese wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen. Dies nennt man eine Rückbauklausel. Solche Klauseln sind dem Grunde nach zulässig, sofern nicht ein zu strenger Maßstab an den Rückbau der Wohnung gesetzt wird.

Rechtsfolge

Sind solch verbotene Klauseln in AGB enthalten, dann sind diese nicht wirksam. Sie dürfen nicht aufs gesetzlich erlaubte reduziert werden und treten in Ganzen nicht in Kraft. Es darf nicht hineininterpretiert werden, dass bei einer zum Beispiel starren Frist in einer AGB wenigstens eine angemessene Schönheitsreparaturklausel angenommen werden soll, die eine Schönheitsreparatur dann vorschreibt, wenn sie vom Zustand der Wohnung her notwendig ist. Dies darf nicht gemacht werden, weil so der Vermieter unberechtigterweise geschützt wird und damit versuchen könnte, unwirksame Klauseln mit einzubringen in der Hoffnung, der Mieter würde sich daran halten und falls nicht hätte er noch den Schutz des Erlaubten.

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