Als Vermieter eine Mietwohnung kann man einem Mieter nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Das ist deshalb so, weil der Mieter in der Regel großes Interesse daran hat, dass er die Wohnung als seinen Lebensmittelpunkt behalten kann. Das gilt für eine ordentliche, aber vor allem auch für eine außerordentliche Kündigung. Die außerordentliche Kündigung setzt immer ein gewisses Verschulden des Mieters voraus. Die Voraussetzungen dieser Kündigungsform werden im Folgenden erläutert.
Verzug des Mieters
Einer der wichtigsten außerordentlichen Kündigungsgründe ist der Verzug des Mieters mit der Zahlung der Miete. Der Mieter muss dafür mit der Mietzahlung zwei Monate in Verzug sein. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Mietzahlungen aufeinander erfolgt sind. Auch wenn der Mieter abwechselnd zahlt und dann wieder nicht zahlt und der Verzug die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, liegt ein fristloser Kündigungsgrund vor. Problematisch ist für den Vermieter die Möglichkeit des Mieters die rückständige Miete noch zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage zu zahlen. Tut dies der Mieter, liegt ein außerordentlicher Kündigungsgrund nicht mehr vor und die Kündigung ist nicht mehr wirksam. Dies gilt allerdings nur, wenn sich der Mieter dieses Verhalten nicht zweimal innerhalb von zwei Jahren zu Schulden kommen lässt. Dann kann der Mieter durch kurzfristige Zahlung zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die fristlose Kündigung nicht mehr verhindern.
Andere Kündigungsgründe des Vermieters
Neben den genannten Kündigungsgründen gibt es noch eine Reihe von anderen atypischen Kündigungsgründen: So zum Beispiel bei Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses. Wenn es zum Beispiel zu handgreiflichen Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter kommt, kann der Vermieter, wenn der Mieter die Handgreiflichkeiten begangen hat, den Mietvertrag wegen Unzumutbarkeit kündigen.
Ebenso besteht ein Kündigungsgrund für den Vermieter, wenn der Mieter die Sache vertragswidrig gebraucht, also zum Beispiel, wenn der Mieter die Wohnung verkommen lässt, zum Beispiel die Wohnung vorsätzlich beschädigt oder den Garten nicht hinreichend pflegt, so dass ein Wertverlust droht. Hier ist eine Vielzahl von Fällen denkbar, bei denen der Vermieter kündigen kann. Grundsätzlich gilt die Faustformel, dass solch ein Grund immer dann vorliegt, wenn der Mieter unberechtigterweise in die Rechte des Vermieters eingreift und absichtlich dessen Rechtskreis verletzt.
Ob eine solche Sachlage ein Kündigungsgrund ist, muss abgewogen werden. Häufig kommt man zum Ergebnis, dass vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich ist, so dass der vertragsuntreue Mieter noch die Chance bekommt, sich vertragsgetreu zu verhalten. Liegt allerdings ein schwerer Pflichtverstoß vor, so ist auch eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt.
Frist
Liegt eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vor, dann muss diese innerhalb von drei Werktagen zum übernächsten Monat erfolgen. Eine fristlose Kündigung hingegen bedarf keiner Frist und ist deshalb auch nur bei gravierenden Verstößen des Mieters möglich, das heißt, der Mieter muss innerhalb von einem Monat aus der Wohnung ausziehen.