Wenn man als Mieter einer Wohnung eine Nebenkostenabrechnung erhält, dann stellt sich häufig die Frage, ob diese korrekt vom Vermieter erstellt wurde. Häufig sind Nebenkostenabrechnungen nur schwer zu kontrollieren und es besteht damit die Gefahr, zu viel an Nebenkosten zu zahlen. Welche Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung gestellt werden müssen und wie sie auf ihre Richtigkeit überprüft werden kann, wird im Folgenden erläutert:
Inhalt der Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung muss zum Schutz des Mieters so aufgeschlüsselt sein, dass er sie nachvollziehen kann. Das heißt, dass alle Positionen mit ihren Kosten genau aufgezeigt sein müssen, sodass der Mieter nachvollziehen kann, wie sich der gesamte Kostenbetrag zusammensetzt.
In der Regel findet die Aufteilung der einzelnen Positionen zusammen mit dem Mietvertrag statt. Im Mietvertrag wird regelmäßig festgelegt, welche Umlageschlüssel für die einzelnen Positionen angewendet werden. Die Umlageschlüssel legen fest, wie die einzelnen Kosten, zum Beispiel Strom, Wasser, Gas oder Müllabfuhr, auf die einzelnen Mieter einer Hauses umgelegt werden.
Zeitlich gesehen kann der Vermieter Nebenkostennachzahlungen nur innerhalb von einem Jahr nach dem Abrechnungszeitraum geltend machen. Als Beispiel sei genannt: Wenn ein Vermieter für das Abrechnungsjahr 2010 eine Nachzahlung von Nebenkosten gegenüber dem Mieter geltend machen möchte, dann muss dem Mieter die Nebenkostennachzahlungsabrechnung spätestens am 31.12.2011 zugehen.
Überprüfung der Nebenkostenabrechnung
Um die Nebenkostenabrechnung überprüfen zu können, steht dem Mieter gegenüber dem Vermieter ein sogenanntes Belegeinsichtsrecht zu. Der Mieter kann vom Vermieter eine Einsicht in die Belege verlangen. In der Regel, wenn die Entfernung zwischen Mieter und Vermieter gering ist, muss der Mieter dann zum Vermieter fahren und dort die Belege einsehen. Handelt es sich um eine sehr große Entfernung, bei der eine Hinreise zum Vermieter nur zur Einsicht der Belege nicht zumutbar ist, dann hat der Mieter auch ein Recht, sich die Belege vom Vermieter in postalischer oder elektronischer Form zusenden zu lassen.
Nach Einsicht in die Belege
Nach der Einsicht in die Belege stellt sich dann heraus, ob die Kosten rechtmäßig oder unrechtmäßig erhöht worden sind. Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung müssen zwingend innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden. Einwende, die erst nach dieser Zeit erhoben werden, sind gegenstandslos.
Falls sich innerhalb der 12 Monate nach Einsicht der Belege ergibt, dass die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist, dann ist dies gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Die Kosten, die zu viel erhoben worden sind, muss der Mieter dann nicht zahlen. Im Zweifel, falls der Vermieter auf die Zahlung besteht, wird er diese im Wege des gerichtlichen Verfahrens geltend machen wollen. Dort wird er, falls die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist, wenige Chancen haben zu siegen, denn ihm kann dann die Einwendung entgegengehalten werden, dass die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist.