Die gesetzlichen Regelungen stellen strenge Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Enteignung auf. Bei der Enteignung handelt es sich um den finalen und zielgerichteten Entzug konkreter Eigentümerpositionen. Das Eigentumsrecht ist den Bürgern bereits durch das deutsche Grundgesetz gewährleistet. Aus diesem Grund müssen für einen Eingriff in das Eigentumsrecht besonders hohe Hürden gelten. Der Staat darf also nur unter bestimmten festgesetzten Voraussetzungen in das Recht auf Eigentum eingreifen.
Eine Enteignung ist im einzelnen Fall nur dann zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf eine andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. Das Erfordernis des Wohls der Allgemeinheit bedeutet, dass die Enteignung immer den Interessen aller dienen muss. Eine Enteignung darf also nie zu Gunsten weniger Privater oder aus fiskalischen Interessen erfolgen. Darüber muss die Enteignung den Enteignungszweck am besten erreichen. Zur Konkretisierung des Allgemeinwohls existieren verschiedene Enteignungszwecke.
Eine Enteignung ist beispielsweise zulässig, um entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans ein Grundstück zu nutzen oder eine solche Nutzung, die den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht vorzubereiten. Ferner besteht die Möglichkeit der Enteignung, um unbebaute oder lediglich geringfügig bebaute Grundstücke, welche nicht im Bereich eines Bebauungsplans, aber innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen, insbesondere zur Schließung von Baulücken, entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen oder einer baulichen Nutzung zuzuführen.
Darüber hinaus besteht die Möglichkeit der Enteignung, um Grundstücke für die Entschädigung in Land zu beschaffen. Des Weiteren ist eine Enteignung zulässig, um durch Enteignung entzogene Rechte durch neue Rechte zu ersetzen.
Überdies ist es zulässig, eine Enteignung vorzunehmen, um Grundstücke einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn ein Eigentümer die durch ein Baugebot festgesetzte Verpflichtung nicht erfüllt. Hierbei handelt es sich um eine Sanktion für das Verhalten des Grundstückseigentümers. Auch zur Erhaltung einer baulichen Anlage ist eine Enteignung zulässig.
Des Weiteren kann eine Enteignung erfolgen, um einen den städtebaulichen und sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf von Stadtumbaumaßnahmen auf Grundlage des seitens der Gemeinde aufgestellten Stadtentwicklungskonzepts oder eines Sozialplans zu sichern.
Auf eine andere zumutbare Weise als durch die Enteignung darf der Enteignungszweck nicht erreicht werden. Dies bedeutet, dass es kein milderes Mittel für den Eigentümer geben darf, das gleich wirksam ist wie die Enteignung zur Verwirklichung des Enteignungszwecks. Dadurch wird deutlich, dass es sich bei der Enteignung immer um das letzte Mittel handeln muss.
Die Enteignung setzt darüber hinaus voraus, dass der Antragsteller sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb des zu enteignenden Grundstücks zu angemessenen Bedingungen, auch unter Angebot geeigneten anderen Landes, vergeblich bemüht hat. Er hat glaubhaft zu machen, dass das Grundstück innerhalb einer angemessenen Frist zu dem vorgesehenen Zweck verwendet wird. Dies folgt bereits aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Eine Enteignung soll nicht willkürlich und ohne hohe Voraussetzungen von Statten gehen.
Etwas anderes gilt dann, wenn die Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen erfolgt. Dies ist der Fall, wenn die Enteignung des Grundstücks von der Gemeinde beantragt wird, um entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans ein Grundstück zu nutzen oder eine solche Nutzung vorzubereiten. Des Weiteren ist eine Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen gegeben, wenn die Gemeinde die Enteignung des Grundstücks beantragt, um unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke, die nicht im Bereich eines Bebauungsplans, aber innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile liegen, insbesondere zur Schließung von Baulücken, entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen oder einer baulichen Nutzung zuzuführen. In diesen Fällen genügt der Nachweis, dass die Gemeinde sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb dieses Grundstücks zu angemessenen Bedingungen vergeblich bemüht hat.
Eine Enteignung eines Grundstücks zu dem Zweck, es für die bauliche Nutzung vorzubereiten oder aber es der baulichen Nutzung zuzuführen darf lediglich zugunsten der Gemeinde oder eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers erfolgen. Es handelt sich hierbei um ein Enteignungsprivileg der Gemeinde. Dieses dient der Vereinfachung der Verwaltung.
Die Auslegung und Einhaltung der Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Enteignung kann gerichtlich überprüft werden. Viele Begriffe sind sehr unbestimmt und somit auslegungsbedürftig. Dies kann allerdings nicht dazu führen, dass die Enteignungsvoraussetzungen durch den Staat selbst bestimmt werden können. Die Auslegung ist gerichtlich überprüfbar und der Enteignungsstelle somit entzogen.