Die Gemeinde ist grundsätzlich für die Erschließung zuständig. Allerdings hat sie die Möglichkeit, die Erschließung durch einen Vertrag auf einen Dritten zu übertragen. Hierbei kann es sich um verschiedene Personen handeln. Diese müssen nicht zwangsläufig außerhalb des Bereichs der Gemeinde liegen. Zwar kann die Gemeinde selbstverständlich mit einem Privaten einen solchen Vertrag schließen, sie kann diesen jedoch ebenfalls mit eigenen Betrieben abschließen.
Abzugrenzen ist der Erschließungsvertrag von anderen Verträgen. So handelt es sich beispielsweise bei der Beauftragung eines Bauunternehmers zur Erschließung einer Straße gerade nicht um einen Erschließungsvertrag. Vielmehr liegt dem Vertragsverhältnis ein privatrechtlicher Werkvertrag zu Grunde. Der Erschließungsvertrag regelt die Durchführung sowie die Kostentragung bei der Erschließung. Es handelt sich also um einen öffentlich-rechtlichen Vertragsgegenstand. Aus diesem Grund stellt der Erschließungsvertrag einen öffentlich-rechtlichen Vertrag dar.
Für die inhaltliche Ausgestaltung des Erschließungsvertrags gelten bestimmte Anforderungen, die erfüllt werden müssen, um den Vertrag als Erschließungsvertrag qualifizieren zu können. Zunächst kann und darf die Erschließungslast, die der Gemeinde obliegt, nicht auf einen Dritten übertragen werden. Zwar kann der Dritte die Erschließung durchführen, die Gemeinde bleibt jedoch trotz der Übertragung immer die Verantwortliche. Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn der Dritte den vertraglichen Vereinbarungen zuwiderhandelt. Von der Erschließungslast kann sich die Gemeinde also nie befreien.
Ferner gelten Beschränkungen hinsichtlich des räumlichen und sachlichen Geltungsbereichs der Erschließungspflicht. Da sich die Gemeinde nicht komplett von der Erschließungspflicht loslösen kann, darf sich der Erschließungsvertrag in räumlicher Hinsicht nicht allgemein auf das gesamte Gebiet der Gemeinde erstrecken. Des Weiteren darf er sich in inhaltlicher Hinsicht nicht auf die Herstellung sämtlicher Erschließungsanlagen erstrecken. Erforderlich ist vielmehr, dass sich der Erschließungsvertrag mindestens räumlich auf ein konkretes Baugebiet oder inhaltlich auf eine ganz bestimmte Art von Anlagen bezieht. Dies können beispielsweise Anlagen der Wasserversorgung sein.
Die Erschließungskosten werden in den überwiegenden Fällen vom Erschließungsunternehmer übernommen. Hierbei handelt es sich um eines der Hauptmerkmale eines Erschließungsvertrags. Dabei hat die Gemeinde die Möglichkeit, die Erschließungskosten dem Erschließungsunternehmer ganz oder zum Teil aufzubürden.
Die Regelungen des Erschließungsvertrags müssen inhaltlich angemessen sein und in einem sachlichen Zusammenhang mit der Erschließung stehen. Darüber hinaus ist die Gemeinde an den Gleichbehandlungsgrundsatz gebunden. Durch das Erfordernis des Sachzusammenhangs mit der Erschließung wird ausgeschlossen, dass die Gemeinde sich für die ihr obliegenden Aufgaben unzulässige Gegenleistungen versprechen lässt. Sie darf sich nicht bestechen oder durch sachfremde Erwägungen leiten lassen. Ein Erschließungsvertrag, der nicht mehr mit der Erschließung im sachlichen Zusammenhang steht, ist nichtig. Das bedeutet, dass beide Parteien an die getroffenen Absprachen nicht mehr gebunden sind und sie diese Ansprüche nicht durchsetzen können.
Der Erschließungsvertrag bedarf grundsätzlich der Schriftform. Dies schließt jedoch nicht aus, dass in Einzelfällen eine strengere Form vereinbart werden kann. Dazu kommt es beispielsweise dann, wenn der Erschließungsvertrag eine Verpflichtung des Unternehmers vorsieht, nach der Durchführung der Erschließung die Erschließungsflächen, oder auch lediglich die öffentlichen Verkehrsflächen zugunsten der Gemeinde zu übereignen. In einer solchen Konstellation bedarf der Erschließungsvertrag der notariellen Form zu seiner Wirksamkeit.
Wenn die Gemeinde einen Bebauungsplan erlassen hat und sie es ablehnt, wenn ihr ein Dritter ein zumutbares Angebot macht, die im Bebauungsplan vorgesehene Erschließung vorzunehmen, so ist sie selbst verpflichtet, die Erschließung durchzuführen.