Aufgaben des Gutachterausschusses


Wenn die Werte von Grundstücken berechnet werden sollen, müssen für alle Grundstücke dieselben Regeln gelten. Aus diesem Grund sind bestimmte Regelungen bei der Berechnung und der Mitarbeit daran zu beachten.

Den Gutachterausschüssen kommen verschiedene Aufgaben zu. So erstattet der Gutachterausschuss Gutachten in verschiedenen Situationen und über verschiedene Sachen.
Inhaltlich beziehen sich die Gutachten auf den Verkehrswert von Grundstücken und Rechte an Grundstücken. Dabei bezieht sich der Verkehrswert sowohl auf bebaute als auch auf unbebaute Grundstücke.

Voraussetzung für das Tätigwerden des Gutachterausschusses ist zunächst die Stellung eines Antrags. Dieser kann von verschiedenen Personen gestellt werden. So kann beispielsweise eine Behörde, die Aufgaben nach dem Baugesetzbuch erfüllen muss, einen Antrag stellen. Dasselbe gilt für Behörden, die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständig sind. Sie können sich der Gutachterausschüsse als qualifizierter und sachkundiger Stelle bedienen.

Ebenso kann der Antrag durch die Eigentümer, durch ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, gestellt werden. Dasselbe gilt für Gerichte und auch für andere Justizbehörden. Dazu gehören beispielsweise die Staatsanwaltschaften. Der Antrag kann sowohl mündlich als auch schriftlich gestellt werden. Dabei sind eine bestimmte Form und ein bestimmter Inhalt nicht vorgeschrieben. Wichtig ist lediglich, dass aus dem Antrag hervorgeht, auf welches Grundstück sich das Gutachten bezieht und was genau beantragt wird.

Wird ein Antrag auf Erstattung eines Gutachtens gestellt, ist der Gutachterausschuss verpflichtet, tätig zu werden. Weigert er sich, kann der Berechtigte im Wege einer allgemeinen Leistungsklage vor dem Verwaltungsgericht gegen den Gutachterausschuss vorgehen.

Neben der Wertermittlung der Grundstücke hat der Gutachterausschuss auch die Aufgabe, die Höhe der Entschädigung für den Verlust eines Rechts oder anderer Vermögensnachteile zu begutachten.

Grundsätzlich sind die erstatteten Gutachten des Gutachterausschusses nicht verbindlich. Dies bedeutet, dass die betroffenen Parteien in der Regel nicht an das Gutachten gebunden sind, es verpflichtet sie also nicht. Von diesem Grundsatz können die Parteien allerdings abweichen. Sie können eine Regelung treffen, dass das Gutachten bindende Wirkung haben soll. Ansonsten gibt das Gutachten jedoch mindestens Anhaltspunkte und eine sachkundige Aussage über den Wert des betroffenen Grundstückes, welche die Parteien ihren Verhandlungen zugrunde legen können.

Nach Erstattung des Gutachtens muss der Gutachterausschuss eine Abschrift des Gutachtens an den Eigentümer übersenden. Nur so ist auch dieser – falls nicht er den Antrag auf Erstattung des Gutachtens gestellt hat – ausreichend informiert.

Daneben ist der Gutachterausschuss auch für die Führung der Kaufpreissammlung verantwortlich. Er wertet diese aus und ist überdies auch für die Ermittlung sonstiger erforderlicher Daten zuständig.

Zu den sonstigen erforderlichen Daten gehören verschiedene Daten. Umfasst hiervon sind zum Beispiel solche Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Diese werden Liegenschaftszinssätze genannt.

Des Weiteren gehören zu den sonstigen erforderlichen Daten, die ermittelt werden von dem Gutachterausschuss Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt wie insbesondere für die Grundstücksarten der Ein- und Zweifamilienhäuser Hier spricht man von Sachwertfaktoren.

Ebenfalls umfasst von den sonstigen erforderlichen Daten sind Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, so beispielsweise bei einem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung. Dasselbe gilt für Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag. Hierbei spricht man fachlich von dem Gebäudefaktor sowie dem Ertragsfaktor.

Hat der Gutachterausschuss diese Daten ermittelt, so muss er sie den zuständigen Finanzämtern mitteilen. Diese nutzen die Daten für die steuerliche Bewertung der Grundstücke.

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