Im Baurecht gelten besondere Regelungen für die Kosten und die Finanzierung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen. Dies trifft insbesondere den Fall, dass im Rahmen der Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Ma0nahmen Einnahmen entstehen oder Überschüsse verbleiben.
Sollten in diesem Zusammenhang Einnahmen entstehen, so hat die Gemeinde diese für die Finanzierung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen zu verwenden. Sie sind in diesem Bereich entstanden und sollen auch in diesem Bereich verbleiben. Ansonsten könnte die Gemeinde die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen als Einnahmequelle für andere Gebiete missbrauchen.
Wenn sich nach Abschluss der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen sowie der Übertragung eines Treuhandvermögens des Entwicklungsträgers auf die Gemeinde bei der Gemeinde ein Überschuss ergibt, so muss dieser verteilt werden. Der Überschuss bedeutet, dass die bei der Vorbereitung und Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erzielten Einnahmen die hierfür getätigten Ausgaben übersteigen. Die Verteilung des Überschusses muss unter den Grundstückseigentümern erfolgen, die von den städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen betroffen sind.
Jeder von den städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen betroffene Eigentümer muss zur Finanzierung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen an die Gemeinde einen entsprechenden Ausgleichsbetrag entrichten. Dieser Betrag muss der Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks durch die Entwicklung entsprechen. Dadurch leistet er einen Ausgleich für die Wertsteigerung. Der Ausgleichsbetrag dient also der Finanzierung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen. Ergibt sich bei diesen ein Überschuss der Einnahmen über die Kosten, so entspricht es nur der Billigkeit, diesen auf die Eigentümer aufzuteilen, die zuvor Ausgleichsbeiträge zur Finanzierung der Maßnahmen geleistet haben.
Maßgeblich für die Eigentümerstellung sind hierbei die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Beschlusses über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs. Sollte nach diesem Zeitpunkt das Eigentum an dem Grundstück gegen Entgelt übertragen worden sein, so steht der aus dem Überschuss auf das Grundstück entfallende Anteil dem früheren Eigentümer und dem Eigentümer, welcher zu einem Ausgleichsbetrag herangezogen worden ist, je zur Hälfte zu. Dadurch wird den berechtigten Interessen beider Eigentümer Rechnung getragen.
Die Berechnung der auf die jeweiligen Grundstücke entfallenden Beträge aus dem Überschuss erfolgt nach dem Verhältnis der Anfangswerte der Grundstücke. Bei dem Anfangswert handelt es sich um den Bodenwert, der bestehen würde, wenn keine Entwicklung beabsichtigt wäre und auch nicht durchgeführt worden wäre.
Bei der Ermittlung des entstandenen Überschusses der Einnahmen aus den städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen über die Kosten dieser Maßnahmen muss die Gemeinde bei der Errechnung solche Zuschüsse abziehen, die ihr oder auch Grundstückseigentümern aus Mitteln eines anderen öffentlichen Haushalts zu der Deckung von Kosten der Vorbereitung oder der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gewährt worden sind. Für die Regelung und den Ablauf des Verteilungsverfahrens ist jeweils das entsprechende Landesrecht in dem Bundesland zuständig, in dem der Überschuss angefallen ist.
Im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen muss auch auf die Finanzierung der anfallenden Kosten geachtet werden. Ferner benötigt die Gemeinde einen Überblick über die anfallenden Kosten während des Verfahrens. Je nach Umfang der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen kann der Überblick über die verschiedenen Posten sehr schnell verloren gehen. Um dies zu verhindern, hat die Gemeinde nach dem jeweiligen Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen. Hier sind sämtliche Kosten aufzuführen, die im Entwicklungsverfahren anfallen. Die Übersicht soll überdies mit den Kosten- und Finanzierungsvorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Entwicklung des Gebietes ebenfalls berührt wird, abgestimmt werden und dann der höheren Verwaltungsbehörde vorgelegt werden. Die Übersicht soll nicht einmalig erstellt, sondern vielmehr im Laufe des Verfahrens fortgeschrieben werden. So kann die Gemeinde bereits bei den vorbereitenden Maßnahmen beginnen, die Kosten zu kalkulieren. Im Laufe des Verfahrens kann sie diese dann weiter anpassen.
Die Gemeinde soll in der Kostenübersicht die Kosten der Gesamtmaßnahme darstellen, die ihr voraussichtlich entstehen werden. Die Kosten von anderen Trägern öffentlicher Belange für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Gebietsentwicklung sollen nachrichtlich angegeben werden. Kosten von privaten Investoren im Entwicklungsverfahren müssen in der Übersicht hingegen nicht angegeben werden.
Darüber hinaus soll die Gemeinde in der Finanzierungsübersicht Angaben darüber machen, wie sie sich die Deckung der Kosten der Gesamtmaßnahme vorstellt. Die Finanzierungsmittel sowie die Förderungsmittel auf anderer gesetzlicher Grundlage und die Vorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange zu den Finanzierungsmöglichkeiten sollen in der Übersicht nachrichtlich angegeben werden.
Es besteht die Möglichkeit, die Kosten- und Finanzierungsübersicht auf den Zeitraum der mehrjährigen Finanzplanung der Gemeinde zu beschränken. Erforderlich hierzu ist allerdings die Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme muss allerdings dennoch innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchgeführt werden.
Um die Kostenplanung zu erleichtern, haben die Gemeinde und die höhere Verwaltungsbehörde die Möglichkeit, von den anderen Trägern öffentlicher Belange eine Auskunft über deren eigene Absichten innerhalb des förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs sowie über ihre Vorstellungen in Bezug auf die Kosten und die Finanzierung zu verlangen.
Weitergehende Befugnisse hat wiederum die höhere Verwaltungsbehörde. Sie kann von der Gemeinde Ergänzungen und auch Änderungen der Kosten- und Finanzierungsübersicht verlangen. Darüber hinaus treffen sie auch Pflichten bezüglich des Entwicklungsverfahrens. So soll sie beispielsweise dafür sorgen, dass die Gemeinde und die anderen Träger öffentlicher Belange in wirtschaftlich sinnvoller Weise zusammenwirken. Das bedeutet, dass keiner der betroffenen Stellen durch die Zusammenarbeit finanziell ruiniert werden soll. Vielmehr haben sie ihre Finanzen aufeinander abzustimmen. Zu diesem Zweck soll die höhere Verwaltungsbehörde die Gemeinde auch unterstützen, um die für die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen erforderlichen Mittel zu beschaffen. In der Regel wird dies der höheren Verwaltungsbehörde schneller und effektiver gelingen als der Gemeinde. Sie hat in diesem Bereich weitaus größere Möglichkeiten und kann dadurch der Gemeinde so bei der Bewältigung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen zu Hilfe kommen. Bei der Aufstellung der Übersicht hat die Gemeinde alle Kosten zu berücksichtigen, die nach den Zielen und den Zwecken der Entwicklung erforderlich sind.