Welche Regelungen gelten für den städtebaulichen Entwicklungsbereich?


Die Gemeinde hat die Möglichkeit, städtebauliche Maßnahmen zur Neuordnung oder Neuerschaffung von Orten zu beschließen. Dazu setzt sie einen städtebaulichen Entwicklungsbereich fest, in dem die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen ähneln den städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen. Aus diesem Grund gelten viele Vorschriften für das Verfahren der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen auch für das Verfahren der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen. Das gilt beispielsweise für die Regelungen über Beteiligungen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann im Verfahren der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen eine Enteignung zu Gunsten der Gemeinde erfolgen. Dazu muss sich das Grundstück im städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Vorliegen eines Bebauungsplans befinden. Des Weiteren muss die Enteignung für die Erfüllung der gemeindlichen Aufgaben erforderlich sein. Diese Anforderung ist sehr wichtig. Bei der Enteignung handelt es sich um einen sehr tiefen Eingriff in die Rechte der Grundstückseigentümer. Aus diesem Grund müssen die Zulässigkeitsvoraussetzungen sehr bestimmt festgeschrieben werden. Die Gemeinde darf also nicht willkürlich nach Lust und Laune Grundstückseigentümer zu eigenen Gunsten enteignen, sondern muss genau abwägen, ob dies tatsächlich notwendig ist, um die ihr obliegenden Aufgaben durchführen zu können. Neben der Enteignung zu Gunsten der Gemeinde ist die Enteignung ebenfalls zu Gunsten des Enteignungsträgers möglich. Dafür bestehen allerdings dieselben Voraussetzungen. Ferner ist Voraussetzung für eine Enteignung, dass sich der Antragsteller zuvor ernsthaft bemüht hat, einen freihändigen Erwerb des Grundstücks zu angemessenen Bedingungen zu erreichen.

Solche Grundstücke, die zur Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen von der Gemeinde erworben wurden, müssen von der Gemeinde veräußert werden. Eine Ausnahme besteht für die Flächen, die als Baugrundstücke für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünflächen in einem Bebauungsplan festgesetzt worden sind sowie für solche Flächen, die für sonstige öffentliche Zwecke oder als Austauschland oder zur Entschädigung in Land von der Gemeinde benötigt werden.

Auch für diese Veräußerung gelten bestimmte Regelungen. Die von der Gemeinde erworbenen Grundstücke müssen nach ihrer Neuordnung und Erschließung unter Berücksichtigung weiter Kreise der Bevölkerung und Berücksichtigung der Ziele und Zwecke der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme an bauwillige Personenveräußert werden. Die Personen, die die Grundstücke erwerben, müssen sich ferner verpflichten, die betroffenen Grundstücke binnen einer angemessenen Frist den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechend sowie entsprechend den Erfordernissen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu bebauen. Bei der Auswahl der Erwerber sollen die ehemaligen Grundstückseigentümer zuerst berücksichtigt werden. Sind sie also an einem Erwerb des Grundstücks interessiert, so soll zunächst mit ihnen verhandelt werden, bevor weitere bauwillige Personen für den Erwerb berücksichtigt werden.

Handelt es sich bei den zu erwerbenden Grundstücken um solche, die zu einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung festgesetzt sind, so sind diese Grundstücke Land- oder Forstwirten anzubieten, welche zu der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Grundstücke übereignet haben oder solche abgeben mussten. Nur wenn diesen den Erwerb der Grundstücke ablehnen, können andere bauwillige Personen berücksichtigt werden.

Für die Gemeinde bestehen bei der Veräußerung der Grundstücke noch weitere Anforderungen. So muss sie beispielsweise Sorge dafür tragen, dass die Personen, die die Grundstücke erwerben, die Bebauung so durchführen, dass die Bebauung wirtschaftlich sinnvoll aufeinander folgt. Dabei stehen die Ziele und Zwecke der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen im Vordergrund. Ferner müssen sich die Bauvorhaben in die Gesamtmaßnahme einordnen. Allerdings beschränken sich die Pflichten der Gemeinde nicht nur auf die Zeit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen. Vielmehr muss sie darüber hinaus dafür Sorge tragen, dass die Grundstücke auch in Zukunft weiterhin so genutzt werden, dass sie den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen entsprechen.

Um die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen finanzieren zu können, muss das betroffene Grundstück oder das Recht an diesem zu dem Verkehrswert veräußert werden, der sich dadurch ergibt, dass das Grundstück im Wege der Neuordnung seinen Wert erhöht.

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