Sinn und Zweck des vorhabenbezogenen Bebauungsplans


Die Gemeinde hat die Möglichkeit, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu erlassen. Dieser ist von einem normalen Bebauungsplan zu unterscheiden. Im Gegensatz zu einem normalen Bebauungsplan bezieht er sich gerade nicht auf eine ungewisse Bebauung, sondern knüpft vielmehr an ein bestimmtes Bauvorhaben an. Es handelt sich bei dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht um eine eigene Satzung neben dem Bebauungsplan, sondern um eine besondere Form eines Bebauungsplans.

Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan kann die Gemeinde grundsätzlich die Zulässigkeit von Bauvorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger zur Durchführung bestimmter Bauvorhaben und der dafür erforderlichen Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage ist. Die Durchführung erfolgt auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans. Dieser wird Vorhaben- und Erschließungsplan genannt. Ferner wird ein Durchführungsvertrag zwischen beiden Parteien geschlossen. In diesem verpflichtet sich der Bauvorhabenträger, die Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist zu veranlassen und die Kosten der Planung und Erschließung zu tragen.

Die Erschließung der Grundstücke muss also gesichert sein. Dies ist dann der Fall, wenn der Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Straßennetz, die Abwasserbeseitigung sowie die Energie- und Wasserversorgung gewährleistet ist. Der Anschluss muss spätestens bei Fertigstellung des Bauvorhabens erfolgen.

Liegen die Voraussetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplans sowie des Durchführungsvertrags vor, kann die Gemeinde den vorhabenbezogenen Bebauungsplan beschließen. Dieser ergeht in Form einer gemeindlichen Satzung. Der zuvor aufgestellte Vorhaben- und Erschließungsplan wird dann ein Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Alle drei Elemente, also der Vorhaben- und Erschließungsplan, der Durchführungsvertrag sowie der vorhabenbezogene Bebauungsplan, müssen aufeinander abgestimmt sein. Zwischen ihnen dürfen also keine Widersprüche bestehen.

Im Gegensatz zum normalen Bebauungsplan, der lediglich abstrakte Angaben zu Bauweise, der Art und dem Maß der baulichen Nutzung sowie die überbaubaren Grundstücksflächen festsetzt, umfasst der vorhabenbezogene Bebauungsplan detailliertere Voraussetzungen für die Bebauung. Dies liegt daran, dass der Investor in der Regel mit einem bestimmten Projekt an die Gemeinde herantritt, welches er künftig verwirklichen möchte. Dabei hat er oft bereits vor Augen, wie welches Gebäude später tatsächlich aussehen soll. Aus diesem Grund hat er schon konkretere Vorstellungen von dem Baugebiet als die Gemeinde, wenn sie einen normalen Bebauungsplan erlässt.

In der Regel hat die Gemeinde zu diesem Zeitpunkt lediglich entschieden, welche Art der Nutzung in einem bestimmten Baugebiet zulässig sein soll und die entsprechenden Zulässigkeitsvoraussetzungen aufgestellt. So bestimmt die Gemeinde in einem normalen Bebauungsplan zum Beispiel, ob in dem entsprechenden Baugebiet ein reines Wohngebiet oder etwa ein Industriegebiet entwickelt werden soll. Der Investor hingegen hat bereits ein umfassendes Bauprojekt entwickelt. Dabei kann es sich zum Beispiel um ein großes Einkaufscenter handeln. Die Initiative für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan geht also nicht von der Gemeinde selbst, sondern von dem Investor aus. Diesem obliegt im Gegensatz zu einem normalen Bebauungsplan in Abstimmung mit der Gemeinde auch die städtebauliche Planung des Gebietes. Das bedeutet, dass er zunächst allein den groben Plan für das Gebiet entwickelt und diesen anschließend mit der Gemeinde bespricht. Findet sein Bauvorhaben Zustimmung oder sind lediglich kleinere Änderungen vorzunehmen, kann der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach den Vorstellungen des Investors erlassen werden.

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